“限购令”一周年　福州一手房成交量降26.3%

□本报记者 刘丰

去年10月，福州市政府办公厅下发《关于进一步贯彻落实国务院文件精神坚决遏制房价过快上涨的补充通知》，首次提出了行政干预楼市的限购政策，被称为“福州史上最严厉的楼市调控政策”出台。

随后的一年中，“榕十一条”、加息、一房一价、上调存款准备金率、首套房贷首付比例上调等政策不断加码。一年来，福州一手房成交量不断下滑，9月首度跌至3位数。而二手房交易量也只剩三成左右。

一手房 “银十”过半 成交量只是去年同期两成

今年的“银十”已经过半，根据福州市房地产交易登记中心数据，截至10月15日，福州一手房成交414套。而去年“银十”前半个月，一手房成交量达到1906套。今年的成交量只是去年同期的两成。

事实上，自2010年10月10日，福州市规定行政区域内每个家庭限购1套住宅后，一年来，福州一手房成交量虽然出现几次涨跌，但整体来看，成交数据一直在低位徘徊。尤其是今年下半年以来，成交量连续三个月出现了大幅下滑。7、8月份是传统的销售淡季，虽然开发商采取了各种优惠促销措施，但是福州楼市的成交平淡。9月份依然延续了前两个月低迷的势头，944套！楼市“金九”跌进3位数，宣告惨淡收尾。

从整体数据来看，2009年10月1日至2010年9月30日，福州五行政区住宅签约总量为25414套，2010年10月1日至2011年9月30日，福州五行政区住宅签约总量为18715套，同比下跌26.3%。

房产专家王剑超表示，对于一手房市场而言，成交量缩小是因为调控抑制了买房的需求，就卖方来看，开发商仍然没有实质性地降低楼盘定价。“这说明一手房成交的低迷还没到底。按照正常的市场规律，成交低迷到一定程度后，价格将会出现下降。当价格降到一定价位后，成交量将出现回升，此时调控才算完成使命。”

二手房 金山等房价降10% 市中心房价松动

相比一手房的低迷，二手房的成交情况更糟糕。从“量跌价滞”到“量价齐跌”，二手房市场正在经历最冷的“冬季”。

近期，福州二手房成交量相比去年同期下降近7成，继两三百家中小中介关门后，一些品牌中介位于金山等区域的门店也相继退出市场。

据了解，去年10月限购令颁布之后，福州二手房市场波动并不明显。双安房产董事长郑爱新说，此后两三个月，福州市每月二手房成交量基本有3000多套，且二手房供需平稳，价格也稳定在一定水平。

今年3月，“榕十一条”公布后，二手房成交量出现大面积下滑。朝阳房产市场总监周良表示，“榕十一条”执行一个月后，二手房成交量下滑三四成。

为了应对成交量下滑，福州二手房中介开始重视租赁业务。3月，福州房租普涨两成，5月，中介集体将租赁佣金提高至50%，以此弥补利润空缺。

7月，央行年内第三次加息，二手房市雪上加霜，成交量再降3成，价格也开始松动。金山等偏远区域出现5%-10%的议价空间。

现在，金山、东部新城等新区的二手房价格相比去年同期降幅已超过10%，而此前价格一直坚挺的鼓楼、台江等市中心区域价格也出现松动。

房产专家王阿忠表示，一手房市场很大程度上受到开发商的影响，而二手房成交是完全的市场行为，更能反映楼市调控的效果。

王剑超称，二手房市场的调控效果比一手房更加明显。但目前价格下降还处于最初的阶段，调控政策还会持续。

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“炒房客”基本绝迹

刚需80% 改善20%

经过一年的调控，福州楼市基本看不到“炒房客”的身影，自住型购房已然成为住宅功能需求的绝对主角。

一业内人士表示，投资需求旺盛时，金山一个楼盘可能90%的房源都是炒房客买走的。但现在市场上成交的房源几乎都是刚需性购房。朝阳房产市场总监周良透露，在近期的二手房交易中，“炒房客”基本绝迹，刚需购房者占成交的80%，改善性需求占20%。

南新房产董事长杨岳剑称，最近买房的客户有些是急着结婚，有些是一直租房住，现在想买套自己的房子。“一般都是前期看房看了很久的，对市场比较了解，对房源也很挑剔，最近价格降了，遇到合适的就果断出手。”杨岳剑表示，目前市场观望气氛还很浓厚，大多数购房者预测房价还会继续下探。

阳光家园房产一经纪表示，在近期的改善性需求中，大部分是打算从马尾、金山等郊区搬回市中心，“现在的改善性需求大部分是卖掉原来的房产，再按照首套房来买一套面积较大或地段配套较好的房子。”

房产专家王剑超表示，限购一年来，投资性需求已基本得到抑制。如果调控方向不变，随着成交量继续下滑，房价有望出现实质性下降。

国内14个城市

上调首贷利率

最高调50%

据统计，目前，已经有14个城市开始上调首套房贷款利率，包括北京、广州、深圳、上海、武汉、长春、无锡等。在基准利率基础上上浮5%-30%不等，部分城市甚至上浮50%。

有专家表示，银行这一举措对刚性需求的购房者影响较大，将让本不景气的楼市“雪上加霜”；也有专家表示，目前房价有下跌趋势，房贷风险高，银行根据风险调利率，上浮房贷利率在情理之中。据法制晚报