三保园小区物业管理收支情况都上墙公示。

三种管理路径——引进物业、政府托管、业主自治

如果说加大资金投入，改善基础设施等硬件相对容易做到，但后续的管理则不可能一蹴而就。无物业小区如何实现常态管理，持续维系和谐宜居的生活环境，始终颇费思量。鼓楼、台江、仓山等地的区、街道及社区联手探索了多种管理路径，但都面临着诸多不确定挑战。

无物业小区整治之后，最理想的状态当然是成立业主委员会，引进物业公司进行管理。不过，在现实中，很难实现。仓山区临江街道的观海新村建于上世纪90年代初，共有住户224户，物业费一个月都收齐了也就六七千元。因为收不抵支、几无利润，2011年3月，好不容易引进的物业公司突然撤离，此后再也没有物业公司愿意进驻。

据了解，造成物业进驻难的原因主要包括：一是这些小区规模偏小，一般只有300户左右，且大多没有配备电梯，物业费收费标准较低，每平方米只有0.4元左右，每个月物业费总额不到1万元；二是物业进驻至少要配备四五名保安、保洁员、楼管员，一个月仅工资支出就要六七千元，再加上办公经费支出，物业公司利润较为有限；三是这些小区基础条件有限，需要修修补补的地方较多，而且，一些居民由于观念因素拒交物业费，这也让物业公司有所顾忌。

在市场之手作用有限的情形下，鼓楼区探索由各街镇组建成立物业服务公司，承担各个无物业小区的公共服务及日常养护职能，政府予以政策倾斜并拨付一定的财政补贴以维持其正常运转。今年1月，洪山镇组建的洪科物业公司已介入福屿一区、二区及明望新村等无物业小区管理。“我们托管之后，小区面貌渐渐好起来，居民交物业费的积极性提高了。物业收费加上政府补贴，目前基本上能维持公司运转。”洪科物业公司经理刘一清介绍。不过，这种一定程度上由政府“包办”的物业管理形式，到底能走多远，还有待考量。

在无物业公司进驻，政府托管也不易办到的情形下，很多小区开始“自治”突围。仓山区观海新村在物业撤离之后，于去年5月投票产生了13名临时业委会委员，进行自治管理。此后，业委会募集捐款，争取资金，整修环境，让小区旧貌换新颜。目前，物业费缴交率接近100%，小区管理渐渐步入正轨。

不过，业主自治也面临着诸多瓶颈和困惑。一方面，小区没有公共维修基金，大修大补缺乏固定资金。每个月收的数千元物业费，仅能勉强支付4个保安、1个保洁员的工资。另一方面，业委会主事者大多年事已高，以后谁来接手是个问题。再者，由于不是正规的公司或社团组织管理，没有账户和发票，资金往来安全和透明度仍寄托在个人信誉上，而不是法律意义上的有效监管。