以物抵债有效吗？以缔约时的价格取得抵债物 无效

东南网5月25日讯（张艳华 林义挺）随着社会经济的高速发展和融资需求的快速增长，在法律明确规定的抵押权、质押权、留置权等典型担保之外，让与担保作为一种非典型性担保，具有融资灵活、交易成本较低、第三人阻碍债权实现的可能性小等优势，越来越被大众所知悉并被运用于实际融资活动中。日前，鼓楼法院审理一起这样的让与担保案件。

2018年4月23日，李某某向陈某购买某安置房，并签订房屋买卖合同，于2018年4月25日完成了案涉房产的不动产变更登记。2019年4月14日，李某某和陈某签订《补充协议》一份，约定：李某某允许陈某自行出售房产，期限至2019年6月30日，李某某无条件配合，陈某若在此期间出售掉房产，必须归还李某某本金200万元，并支付从出借200万元至归还期间的相应利息。若陈某在2019年6月30日止未能出售房产，则李某某追加20万元给陈某，陈某放弃房产的所有权利，配合完成交付。李某某同意陈某在2019年6月30日完成交付后，以租赁形式租给陈某，每月租金3000元，租期至2019年12月13日止，在此期间李某某必须让陈某住满。2019年6月30日，陈某、李某某签订《补充协议》一份，约定：双方一致同意案涉房产以271．7万元成交；陈某承诺于2019年7月10日完成水电、物业等交付，李某某同意案涉房产先以出租形式租给陈某；若陈某未完成交付，视为违约，陈某需向李某某支付成交金额20％的违约金，并承担追偿债权产生的费用。2019年7月1日，李某某和陈某签订《房屋租赁合同》一份，约定：李某某将案涉房产出租给陈某，租期从2019年7月1日起至2020年4月30日止。本合同签订之日，陈某已一次性支付2019年7月1日至2019年8月1日共一个月的租金3000元，其余租金在每月1日通过银行转账方式支付。陈某需支付李某某押金6000元。同日，陈某、李某某签订房屋交接书一份，确认对案涉房产进行交接。

租赁期届满后，陈某拒绝交付案涉房产，李某某向鼓楼法院提起诉讼，请求：陈某腾退案涉房屋；向李某某支付逾期交付违约金543，400元；判令陈某自2020年5月1日起按照3000元／月的标准支付逾期腾房占有使用费至实际腾房之日止。

鼓楼法院经审理认为，本案中，首先，根据在案证据，在借款时，陈某与李某某约定，陈某将其名下的案涉房屋以买卖合同的形式变更登记在李某某名下。之后，双方办理了产权转移登记手续。该约定属于借款合同的从合同，在本质上是一种让与担保。因此，虽然案涉房屋已变更登记至李某某名下，但李某某并不享有案涉房屋所有权。其次，李某某和陈某于2019年4月14日签订《补充协议》，约定由陈某自行出售案涉房屋及未出售应以物抵债的后果。2019年7月1日，双方又签订《房屋租赁合同》一份。现李某某以上述《补充协议》《房屋租赁合同》为据，要求陈某搬离案涉房屋，对此，鼓楼法院认为，该约定与《全国法院民商事审判工作会议纪要》第七十一条中“合同如果约定债务人到期没有清偿债务，财产归债权人所有的，人民法院应当认定该部分约定无效，但不影响合同其他部分的效力”的规定相悖，应属无效。本案案由系房屋租赁合同纠纷，双方的“租赁法律关系”源于《补充协议》中以物抵债的约定，《房屋租赁合同》属于《补充协议》的从合同，主合同《补充协议》无效，其合同效力亦为无效。故判决驳回李某某的诉讼请求。上述一审判决亦已被二审维持。

流质契约是指当事人双方在设立担保物权时约定，当债务人不履行债务时，由债权人取得担保物所有权的合同。根据《九民纪要》的精神，折价作为担保物权的实现方式，原则上须是债务已届履行期限时对抵押物的作价，以缔约时的价格取得抵债物，在本质上是流押或流质条款，无效。如果对流质契约的效力不加限制，一方面当债务人到期不能清偿债务时，债权人获得抵押物的所有权，由此将使债务人的利益受到极大的损失，另一方面，在合同背景日益复杂的情形下，流质契约极有可能违反民法公平、等价有偿的原则。在债务履行期届满前约定以物抵债，应参照流押、流质的规定。本案是典型的在让与担保中约定了流质条款导致该合同条款无效的案例。

当事人在约定让与担保时，要严格限制意思自治，确定当事人的真实意思表示为转移所有权的担保，而不是以买卖关系代替原债权债务关系等其他行为；要注重对解除条款的设计，避免约定成为流质契约；应在转移所有权的过程中完成相应的公示、登记等手续，保证形式上合乎法律规定。