福州SOHO销售转暖 库存基数大后续走势有待观察

福州晚报6月30日讯（首席记者 江海文/摄）毛坯房折后均价每平方米约2万元的SOHO（商业产权小户型），一天内销售了400套，为两年来福州SOHO开盘当日去化套数最高。与此同时，周边准备开盘的类似项目，也聚集了很高的人气。

在福州房产市场上，近期被认为存量过高，业内一度忧心忡忡的SOHO产品，近期销售量却骤增。业内人士认为，出现这样的情况，是因为这些项目蓄客时间长，同时价格较低，受到市场欢迎。但从目前情况看，福州商业产权产品供应量大的局面并没有发生变化，不能过度乐观。

福州SOHO销售

近期迅速转暖

“晚上开盘，我下午就到现场了。人气确实很旺，我本来看中九层位置的一套，后来一直进不去，最后只好买了十几层的。不过，总体来看还是不贵的。到晚上我走的时候，应该是都卖完了。”昨日，市民陈先生这样描述他前几天购买SOHO的经过。

记者获悉，该SOHO产品位于闽江北岸，主推户型面积为46平方米到72平方米的SOHO产品。开盘当日售出了400套，为近两年来福州SOHO开盘当日去化套数最高的楼盘。

无独有偶，在工业路上一个央企的综合体项目，近期蓄客量也比较理想。销售人员表示，他们推出了团购，不少购房者一次团购合起来可以买下六七层楼。

即使不在市中心，如位于奥体板块的SOHO，开盘销售情况也比较理想。

这样的销售情况让开发商喜上眉梢，因为仅仅几个月前，对这些SOHO产品的走势，市场还充满分歧。

去年以来，福州SOHO供应量不断增加，需求量却逐渐下滑，业界一度对福州SOHO供应量过高的局面忧心忡忡。

实际上，2011年以来，SOHO市场整体供过于求的情况使福州SOHO市场面临高库存的压力。2010年至2013年，福州商业产权公寓总供应量为85万平方米，而新一轮的供应潮总体量将超过80万平方米，如此庞大的后续体量，在福州还是第一次。目前市中心商业产权公寓供应量已达到历史高峰，可预测潜在供应量约160万平方米，如果以2012年最好的成交量37.8万平方米来算，消化周期也要4.2年，销售压力巨大。

因此，这几天不同SOHO产品较高的去化率及人气，让开发商也鼓足了劲销售。

定价合理

市场接受度提升

那么，一度被认为难销的SOHO产品，为什么忽然热起来了呢？

“我就是觉得，市中心住宅太贵了，新房都要每平方米26000元以上，面积还大，我买不起。这种产品我可以承受，买着自己住吧。”从闽南来福州工作的陈先生说。

陈先生说，尽管金山的房价相对较低，但他上班交通不太方便，所以最终选择在市中心置业。在市中心，二手房首付承担不起，新房总价也承担不起，陈先生就只好选SOHO产品了。

记者获悉，这几天新开盘的市中心SOHO产品，产品面积多集中在40平方米～60平方米之间，很多层高达到4.5米或者4.9米，价格普遍为每平方米20000元上下。

例如，在闽江北岸的项目，毛坯房折后均价东面每平方米约20500元，南面每平方米21500元，西面每平方米19000元，北面每平方米19500元，层差每平方米100元到150元。此外，还有存1万元抵5万元、一次性或按揭均9.8折、按时签约9.8折等优惠。相比之下，附近在售的新住宅极少，售价也接近每平方米30000元。

在工业路西禅寺对面的综合体项目，SOHO的预期价格为每平方米18000元到20000元。相比之下，附近的住宅价格已经达到每平方米25000元到27000元。

在闽侯等地，SOHO的价格就更低了。例如，一个项目3米层高46平方米的SOHO，总价29万元，均价每平方米6300元左右；3.3米层高66平方米的SOHO，总价43万元，均价每平方米6500元左右；4.5米层高46平方米的SOHO，均价每平方米7300元左右。最便宜的产品，每平方米约4888元。

因为定价合理，即使产权年限只有40年左右，水电费用要按商用标准，但这些SOHO产品还是吸引了一部分消费者。

部分SOHO产品

租金迅速上升

SOHO产品受到欢迎，部分产品的带动效应也是一大原因。

去年12月30日，福州东二环附近新开业的大型综合体项目，由于人气比较旺，其一期SOHO产品受到较大带动。

“在开业之前，这里的SOHO已先行交付，当时的租金为每平方米40元到50元，综合体开业之后，租金迅速跃升到每平方米70元到90元，升值率达100%，现在不少人想租都租不到。”福州商业地产专家、福建恒升地产总经理林其东表示，这种局面刺激了SOHO产品的销售。该项目一期售价在每平方米18000元到21000元，后续项目据说达到了每平方米24000元到25000元。

金融街商圈的SOHO产品租金也颇有代表性。以金融街万达的SOHO为例，2011年交房后，每月租金为每平方米30元至40元，2012年每月租金涨至每平方米80元，到了2013年又降至每月每平方米70元，现在则稳定在每月每平方米50元至60元，出租率约为70%。

业内人士表示，随着创业热潮兴起，现在好地段的SOHO产品租赁情况还可以。如浦上商圈，SOHO租金开业初期每月约为每平方米40元到50元，现在约为每平方米60元到70元，出租率在50%到80%之间。而万宝商圈的SOHO平均租金接近每平方米80元，在福州SOHO中属于较高水准。

SOHO库存仍大

后续走势有待观察

尽管近期部分SOHO产品热销，但业内人士表示，这并不意味着SOHO产品就一路看好。

不少业内人士表示，由于库存基数太大，未来福州SOHO高库存的状况可能会持续很久。目前，在售SOHO产品面积多集中在40平方米～60平方米，层高4.5米，而后市推出的产品也以此面积段和层高为主，未来SOHO大放量的同时，同质竞争的压力将变大。现在的热销情况能否持续，仍然有待观察。

此外，现在福州很多SOHO产品，都以“类住宅”来进行包装。福州地产专家刘福泉表示：“以公寓形象、类住宅来包装定位，更多层面上看是开发商的一种营销手法，未来是否最适合SOHO，还有待市场检验。”

记者发现，市区部分包装成“类住宅”的SOHO产品，密度极高，朝向也不好，电梯配比低，这样的产品缺乏居住舒适度，未来租金及房价上涨空间有限。

因此，面对激烈的市场竞争，SOHO产品需要做到差异化、精细化，才能有立足之地。从营销上来说，项目定位要清晰，市中心的SOHO项目，由于商业氛围浓厚会偏向商务租赁用途，而近郊的SOHO则更多包装成过渡居住的产品。项目定位清晰，依托周边的整体配套，通过个性化营销方式突出产品的特性，才能体现核心竞争力。