福州SOHO销售转暖 库存基数大后续走势有待观察

部分SOHO产品

租金迅速上升

SOHO产品受到欢迎，部分产品的带动效应也是一大原因。

去年12月30日，福州东二环附近新开业的大型综合体项目，由于人气比较旺，其一期SOHO产品受到较大带动。

“在开业之前，这里的SOHO已先行交付，当时的租金为每平方米40元到50元，综合体开业之后，租金迅速跃升到每平方米70元到90元，升值率达100%，现在不少人想租都租不到。”福州商业地产专家、福建恒升地产总经理林其东表示，这种局面刺激了SOHO产品的销售。该项目一期售价在每平方米18000元到21000元，后续项目据说达到了每平方米24000元到25000元。

金融街商圈的SOHO产品租金也颇有代表性。以金融街万达的SOHO为例，2011年交房后，每月租金为每平方米30元至40元，2012年每月租金涨至每平方米80元，到了2013年又降至每月每平方米70元，现在则稳定在每月每平方米50元至60元，出租率约为70%。

业内人士表示，随着创业热潮兴起，现在好地段的SOHO产品租赁情况还可以。如浦上商圈，SOHO租金开业初期每月约为每平方米40元到50元，现在约为每平方米60元到70元，出租率在50%到80%之间。而万宝商圈的SOHO平均租金接近每平方米80元，在福州SOHO中属于较高水准。

SOHO库存仍大

后续走势有待观察

尽管近期部分SOHO产品热销，但业内人士表示，这并不意味着SOHO产品就一路看好。

不少业内人士表示，由于库存基数太大，未来福州SOHO高库存的状况可能会持续很久。目前，在售SOHO产品面积多集中在40平方米～60平方米，层高4.5米，而后市推出的产品也以此面积段和层高为主，未来SOHO大放量的同时，同质竞争的压力将变大。现在的热销情况能否持续，仍然有待观察。

此外，现在福州很多SOHO产品，都以“类住宅”来进行包装。福州地产专家刘福泉表示：“以公寓形象、类住宅来包装定位，更多层面上看是开发商的一种营销手法，未来是否最适合SOHO，还有待市场检验。”

记者发现，市区部分包装成“类住宅”的SOHO产品，密度极高，朝向也不好，电梯配比低，这样的产品缺乏居住舒适度，未来租金及房价上涨空间有限。

因此，面对激烈的市场竞争，SOHO产品需要做到差异化、精细化，才能有立足之地。从营销上来说，项目定位要清晰，市中心的SOHO项目，由于商业氛围浓厚会偏向商务租赁用途，而近郊的SOHO则更多包装成过渡居住的产品。项目定位清晰，依托周边的整体配套，通过个性化营销方式突出产品的特性，才能体现核心竞争力。