商业地产难搭营改增“顺风车” 买楼者热情受阻

抵扣额不及预期

影响购买热情

那么，写字楼销售为什么没有上升呢？业内人士分析，由于营改增在地产行业落地时间较短，投资者对抵扣税款的操作尚不太清楚，这是导致利好暂未显效的原因之一。另外，当初业界有关不动产全额价值抵扣营业收入的憧憬已落空，因此可以抵扣销项税的仅是不动产的进项税，而让不少投资者“望而生畏”的商业地产转让税费，依然不能在销项税中抵扣，这也影响了企业的投资热情。

记者了解到，根据《国家税务总局关于发布<不动产进项税额分期抵扣暂行办法>的公告》（国家税务总局公告2016年第15号）的规定，增值税一般纳税人2016年5月1日后取得并在会计制度上按固定资产核算的不动产，以及2016年5月1日后发生的不动产在建工程，其进项税额应按照本办法有关规定分2年从销项税额中抵扣，第一年抵扣比例为60%，第二年抵扣比例为40%。由此可见，企业新购不动产可以抵税需注意两点：（1）不动产抵税必须是2016年5月1日后取得的不动产；（2）抵税仅是以购入不动产产生的进项税来抵扣经营活动产生的销项税，并非以不动产全额价值来抵扣营业收入。从企业新购不动产产生的税费来看，这个过程只产生3%的契税，抵税效果不明显。

此外，商业地产转让税费高的问题，目前看仍然是“无解”的。业内人士告诉记者，商业地产主要税种有土地增值税、个税（个人出售需被征1.5%的个税，公司业主不需征此税种）、营业税（现已改为增值税）。买家需缴3%的契税。而根据国家税务总局的解释，目前尚未对商业地产转让所产生的两项增值税（土地增值税和营改增的增值税）进行合并，商业地产转让过程中所产生的动辄几十个点的税费，基本是业主方应缴的税，而营改增对商业地产的利好，仅在于新购时可以进行抵扣，出售时所产生的税费未见有调整。

不过业内人士也表示，该政策从长期看还是利好的。虽然目前市场热度没有很快提升，但是有需要的企业最终肯定还是会择机进入的。

（福州晚报首席记者 江海）