男子为逃避债务低价转让店面 债主告状交易被撤

福州新闻网4月6日讯（福州晚报首席记者 陈鸿星）受国内外经济大环境影响，近段时间，我市民间借贷纠纷呈不断上升趋势。一些市民因经商或投资失败，欠下巨额债务无力偿还，为了保住家中的房产、汽车、存款等钱物或出于其他目的，把现有的财产或真或假地转给关系密切的一些债主。等其他债主发现时，财产已经转移成功。在此情况下，债主能要求撤销吗？有什么办法进行权利救济呢？就此，本期说事释法精选了我市法院近期宣判的几个典型案例，希望能对大家有所启示。

案例一：房子私自转让给亲戚　躲债人惹怒债主

2014年10月25日，陈甲向陈乙出具借条一份，确认其于2012年3月至2014年3月期间共向陈乙借款213万元，月利率1.5%。

2015年5月，马甲、陈戊、程某委托第三人马乙处理他们与陈甲之间的债务关系。同日，陈甲作为甲方，与作为乙方的马乙及案外人陈丙、陈丁、陈己分别签订《协议书》，均约定：甲方共计欠对方152万元。甲方为解押登记于其名下的坐落于仓山区的一套商品房，又向马乙借款16万元，因甲方借款时曾承诺对乙方进行优先偿还，而目前暂无现金还款能力。因此，为偿还上述共计168万元的债务，甲方同意将上述房产（市值160万元）过户给第三人，用于偿还甲方欠乙方的部分借款160万元；甲方承诺一旦具备资金偿还能力，将优先偿还乙方剩余借款8万元。

2015年5月12日，陈甲与马乙签订《房地产买卖契约》，约定陈甲以131.66万元的价格向其出售上述房产。不久后，上述房屋过户登记为马乙单独所有。

另据查明，陈丙、陈丁、陈己、陈戊与陈甲系姐弟关系，马甲与陈戊系夫妻关系，马乙系马甲儿子，程某系马乙妻子。

陈乙随即委托律师将陈甲告上法庭，要求撤销他对上述房屋的买卖行为，并承担陈乙的律师费等费用。

庭审中，陈乙提出：自己多次要求陈甲还款，对方均以无力偿还为由拒绝。2015年6月，陈甲承诺将自住的上述房屋以不低于150万元的市场价进行出售，卖房款先行偿还他50万元，余款后续再行偿还。他无奈之下只好同意。不料，2015年7月4日左右，陈甲将上述房屋转让给马乙。虽于房产交易中心登记出售价100万元，但购买方实际上根本没出钱。

陈甲辩称：他确实欠了本案第三人168万元，只得按对方要求将诉争房产转让给马乙用于抵债。

本案第三人马乙述称：2012年初至2014年期间，陈甲陆续向陈丙等亲戚借款共计168万元，后经协商，陈甲才将诉争房用于抵价偿还，陈甲尚欠的银行按揭贷款16万元也由马乙偿还。

仓山区法院经审理认为，本案第三人马乙系其父母和妻子的受托人，其就该3人与陈甲之间的债权处理同陈甲签订协议书的行为后果应由委托人承担。陈甲与马乙及案外人签订协议，将其名下房产过户给对方用于抵偿债务，系以物抵债行为，而此时他尚欠陈乙213万元且无还款能力。陈甲的上述行为已使其丧失了履行其他债务的能力，损害了原告陈乙的债权利益，属恶意串通损害原告利益的行为，严重违背了民事活动应遵循的诚实信用原则。因此，陈乙作为债权人申请撤销被告与第三人之间的转让房产行为，法院予以支持；债权人行使撤销权所支付的律师代理费、差旅费等必要费用，由债务人负担。

据此，该院判令撤销陈甲与马乙之间转让诉争房产的行为，陈甲向陈乙赔偿律师费2万元。

案例二：为躲债低价转让店面　债主告状交易被撤

2012年7月，福州某物业公司与陈先生签订《房产买卖合同》，约定陈先生购买该物业公司拥有的台江区君临闽江公寓的52个系列铺位，总转让款为5129.002万元。

合同签订后，物业公司按约将合同涉及的系列铺位全部过户到陈先生名下，但陈先生至2012年10月合计支付购房款3300万元后，尚有购房款1829.002万元仍未支付。

物业公司为此将陈先生告上法庭。2014年1月，福州中院判令陈先生应向物业公司支付购房余款1829.002万元及相应违约金等。该判决生效后，物业公司向法院申请执行，目前尚未执行完毕。

在此过程中，物业公司发现，陈先生将从该公司手上获得的52个铺位中的23个（包括本案诉争的147号铺位）过户至魏先生名下。2014年6月，魏先生又将本案诉争的147号铺位过户给案外人林女士。

为此，物业公司于2014年7月将陈先生和魏先生一起告上法庭，要求撤销他们对147号铺位的转让过户行为。

诉讼中，魏先生向法院提交了其与陈先生于2012年11月签订的《房产买卖合同》、《补充协议书》以及银行转账凭条，以此证明本案诉争铺位属于真实交易的铺位。

物业公司反驳称：上述《房产买卖合同》系陈先生为逃避债务，伙同魏先生制作的虚假合同。购房款系虚假支付，实质上魏先生并未向陈先生支付任何款项。

一审法院分析认为，根据法院此前查明的情况，魏先生、陈先生等人的账户往来方式可以证明他们之间采取了“陈先生-第三方-魏先生-陈先生”的循环转账的方式，虚假支付购房款，虚假交易。两被告均未举证证明《补充协议书》所涉债权债务的真实性，因而无法证明抵债支付购房款的真实性。因此，对于被告魏先生提交的上述证据，法院不予采纳。

一审法院就此认为，福州中院于2014年1月判令陈先生应向物业公司支付购房余款1829.002万元及相应违约金，但他至今未履行。由此可以认定，陈先生作为债务人，在尚未偿还到期债务的情况下，以明显不合理的低价，将其名下的包括诉争铺位在内的房产转让给魏先生，减少了其可供执行的责任财产，对物业公司的债权造成损害。魏先生作为受让人，向陈先生提供了用于虚假支付购房款的银行账户，显然知道上述行为将对物业公司的债权造成损害，也具有明显的恶意。原告有权在法定期限内，通过诉讼的方式，撤销陈先生将讼争铺位转让给魏先生的行为。魏先生将受让的诉争铺位又转让给案外人的行为，不能免除其作为恶意受让人所应承担的返还不当利益的义务，也不影响原告依法行使债权人撤销权。

根据庭审质证时间，法院认定物业公司知道本案撤销权事由的时间为2013年9月。物业公司于2014年7月起诉行使债权人撤销权，并未超过法定的一年行使期限。

据此，该院判令撤销陈先生将147号铺位的所有权转让给魏先生的行为。

一审宣判后，陈先生不服，提起上诉。福州市中院终审维持了原判结果。

律师提醒：成交价过低是判断买家恶意的一大标准

福建智君律师事务所孟祥主任律师解释说：我国法律对撤销权的规定详见《合同法》第七十四条：“因债务人放弃其到期债权或者无偿转让财产，对债权人造成损害的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人也可以请求人民法院撤销债务人的行为。撤销权的行使范围以债权人的债权为限。债权人行使撤销权的必要费用，由债务人负担。”另外，撤销权自债权人知道或者应当知道撤销事由之日起一年内行使。自债务人的行为发生之日起5年内没有行使撤销权的，该撤销权消灭。

实践中，很多买房者都很关心，如果不知道卖房者欠了很多钱，买了他们的房子，这种买卖行为是否受法律保护？孟律师认为：善意是买家购买房产并获得法律保护的关键。判断买家的善意应注意：

1.买家应当以合理的市场交易价受让房产；2.双方在房屋交易中不存在虚假交易行为。如满足以上两个条件进行房屋买卖交易，则买家就是法律意义上的善意第三人，其购买房产并依法过户至买家名下即受法律保护。

孟律师同时提醒广大购房者：买房前一定要提前到房地产交易部门查询房屋的产权状况，核查交易的房产有没有被采取司法强制措施，详细检查房产证有否被抵押登记、产权人状况等信息。注意卖方要求的支付方式和交易过程是否符合房产交易的法律规定，同时做好充分的市场调查，不要被出卖方的不符合市场行情的低价误导、吸引而落入卖家陷阱，无端卷入民事诉讼纠纷之中。