营改增5月起实施 等方案出台才好评估二手房交易

东南网3月16日讯（海峡都市报记者 邱也栩）5月1日起，“营改增”（营业税改征增值税）将在金融业、建筑业、不动产业和生活服务业全面推开。日前，国家税务总局局长王军表示，这次“营改增”将首次涉及自然人缴纳增值税征管，如个人二手房交易。那么，二手房交易环节的“营改增”后，二手房交易的税费是增加了还是减少了？对市场又有什么影响？昨日，记者就此采访了相关业内人士。

营改增将有哪些变化

营业税是指对我国境内提供应税劳务、转让无形资产或销售不动产的单位和个人所取得的营业额征收的一种流转税。

增值税是对商品生产、流通、劳务服务中多个环节的新增价值或商品的附加值征收的一种流转税。实行价外税，也就是由消费者负担，有增值才征税，没增值不征税。

今年2月22日起，财政部、国税总局、住建部联合发文，对房地产交易环节契税、营业税优惠政策作出调整。即：个人购买不足2年的住房对外销售时，全额征收营业税；个人购买2年以上（含2年）的住房对外销售时，免征营业税。

记者从福州市房屋登记中心了解到，目前福州市二手房营业税的税率为5.6%。原则上是卖方交，但实际交易中，卖方都是实收，这部分的成本会转嫁到买房者手中。

“全面实施营改增后，二手房交易的营业税将改为增值税征收。”双安房产总经理郑爱新说。

业内：等方案出台才好评估

二手房交易“营改增”后，市民买卖房产，税是多交了还是少交了？对此，骊特房产东街片区经理刘小丹认为，对市场的影响要等具体方案出来才好评估，目前不好预计，如果税费能比之前的少，无疑会利好整个二手房市场。

昨日，记者按照增值税11%的税率，对比了二手房“营改增”后的税费差异：首先是出售购买2年内的房屋。以一套售价150万元的普通住宅为例，目前要缴纳5.6%的营业税，即8.4万元。如果以11%的增值税计算，房屋出售价还是150万元，但最初买入价是100万元，抵扣掉进项税后需要缴纳5.5万元，相比营业税要省下2.9万元。但如果获利更多，收的税就会超过营业税。比如出售价格为220万元，按照营业税需缴纳12.32万元，增值税就需缴纳13.2万元。

另一种是出售购买已满2年的房屋。按现行政策，免征营业税。而税务总局已经明确，原则上将延续过去的优惠政策，这意味着，“营改增”之后这部分税很可能也会免征。

记者了解到，对于二手房“营改增”，业内还有一种猜测是按增值税简易计税办法征收，比如说，如果征收税率定为3%，同样出售一套100万元不满2年的住宅，需要缴纳增值税3万元。

需要指出的是，二手房交易税费除了营业税还涉及契税、土地增值税、印花税等税费。“营改增”只涉及营业税改征增值税，因此契税、个税等照常征收。