依姆买二手房付款70万 卖家户口久不迁出被判赔

福州新闻网12月16日讯（福州晚报首席记者陈鸿星）买二手房和买一手房比起来程序要复杂得多，除了要和卖家打交道，往往还要和中介打交道，特别是在卖家有抵押贷款或下家要办理抵押贷款的情况下，就更容易产生纠纷了。而就在买房、卖房的过程中，往往还容易掉入一些人精心设置的陷阱中，常见的陷阱有：卖房者冒充房主、合同里花样多、中介扮买主吃差价、一房两卖、承诺的户口迁走没兑现等。就此，本期说事释法精选了我市法院近期宣判的几个典型案例，希望能对买卖双方有所启示。

案例一：

“带租约商铺”有风险 买家投资后认为被骗

2013年3月，万嘉超市与黄女士签订《房屋租赁合同》，租赁她位于鼓楼区洪山镇的一处店面当鲜奶屋，租期为3年。同时，双方还对租金缴纳金额和方式、违约金和违约责任等作了约定。

2013年9月28日，黄女士与郑先生在房产中介的牵线搭桥下，签订了《房屋买卖合同》。双方约定：郑先生以230.11万元的价格向黄女士购买上述店面。该店面已出租，在产权转移过户后租赁关系仍继续存在。黄女士保证在该房屋交接前承租人将与郑先生按原租赁合同约定的条件重新签订租赁合同。买卖双方任何一方违约导致合同解除的，守约方有权要求违约方支付违约金23万元及相关律师费等。

合同签订后，郑先生依约向房产中介支付了购房保证金23万元。2013年12月5日，他委托律师向房产中介和黄女士发函称：房产中介一直没有提供任何关于店面销售、代签合同等行为的委托书以及合同追认书等法律必备的文件，且提供虚假租赁合同骗他买房。他要求房产中介在收到律师函之日起5日内对《房屋租赁合同》事宜作出合理、合法的解释，并提供黄女士个人收付店面租金的银行流水单、租赁税凭证等。

同月7日，黄女士发函给郑先生及其委托的律师，告知对方：她有足够理由相信对方有可能不再继续履约，要求其书面确认是否继续履行《房屋买卖合同》，在未收到书面确认函之前，中止履行《房屋买卖合同》中约定的义务。

当月16日，郑先生委托律师发函给黄女士，认为其未按前次发函要求进行回函，有理由相信其与房产中介虚构合同欺瞒买房人，将依法起诉。

去年，黄女士抢先一步，将郑先生告上法庭，要求法院确认双方签订的《房屋买卖合同》已经解除，郑先生向她支付违约金23万元及为该案支出的律师费1万元。

庭审中，郑先生辩称：2013年9月28日，房产中介的经纪人在黄女士的授意下，故意大肆宣扬该店面带租约一起卖，已有5年的租约，虚构了本案诉争店面高性价比、高回报率等情况，并隐瞒了该店面的租客实际上是黄女士的朋友，租赁合同系虚假制作的实际情况，诱骗他购买该店面。郑先生由于常年居住在国外，对福州地区的情况完全不了解，在黄女士和房产中介天花乱坠的虚假宣传下，信以为真，即刻签下买卖合同并交纳了23万元的保证金。几天后，他就离开福州回到美国。2013年11月底，他委托妻子回福州准备处理过户事宜，到店面查看时，才发现本案诉争店面没有所谓“已经开业”，而是一直空置并堆放着垃圾，毫无此前所称的高性价比。

为此，郑先生提出反诉，要求撤销双方签订的《房屋买卖合同》，黄女士立即返还他23万元的购房保证金。

鼓楼区法院经审理认为，黄女士提供的《房屋租赁合同》符合合同形式要件，结合承租人交纳物业费的情况可以认定租赁事实存在。因此，郑先生认为黄女士存在欺诈、虚构租赁事实的辩解依据不足，法院不予采信。本案诉争合同依法成立并生效，双方当事人应按约履行，不存在《合同法》中规定的“一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同”导致合同可撤销的情形。因此，郑先生请求撤销双方签订的《房屋买卖合同》于法无据，法院不予支持。

本案当事双方签订的《房产买卖合同》为有效合同。结合本案认定的事实，郑先生以实际行为表示不再继续履行合同。根据《合同法》规定，在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表示不履行主要债务，另一方有权解除合同，并按合同约定向对方主张违约责任。因此，黄女士向郑先生发出《解除合同通知》于法有据，诉争《房屋买卖合同》已解除。根据诉争《房屋买卖合同》中有关违约责任的约定，黄女士诉请郑先生支付违约金23万元及律师费1万元于法有据，法院予以支持。

案例二：

卖家当“户口老赖”被法院判赔违约金

2012年12月22日，来自南平的程依姆经房产中介介绍，向李先生购买其位于福州市鼓楼区的一套商品房。三方签订了《房产买卖经纪合同》：约定程依姆先交付购房定金5万元，该款由房产中介代收并监管。买卖双方中的任何一方有隐瞒事实、改变买卖意向、违反合同任何约定等行为，均视为违约。

李先生承诺上述房产未曾享受过因外地户口购房落户的特殊政策，但目前尚有户口在其中。他承诺于2013年8月1日前将上述房产的户口迁出，并同意预留2万元在房产中介处，待李先生的户口迁出后，房产中介再将户口押金退还给他。

签约后，程依姆一次性支付70万元给李先生，李先生也将房屋过户给她，但是户口一直没迁出。为此，程依姆多次找李先生协商迁户口事宜，但对方一直说没找到地方迁，再给些时间，找到地方就迁走。

程依姆实在等不了了，委托房产中介于2014年5月13日根据李先生在合同中所留的地址，通过EMS向他送达《催告函》，要求他于该函件收到之日起5日内将诉争房产的户口迁出，但因无法联系到李先生本人，该邮件被退回。

程依姆十分生气，认为李先生的行为已经构成严重违约，造成她的女儿及外孙的户口不能及时迁入福州，直接导致外孙不能在福州上一年级，该损失是无法用金钱衡量的。为此，她于去年下半年将李先生告上法庭，要求他支付违约金5万元。

鼓楼区法院经审理认为，程女士与李先生、房产中介三方签订的《房屋买卖经纪合同》合法有效。李先生未按照合同约定的时间将诉争房产的户口迁出，应当承担相应的违约责任。

李先生主张本案中程女士没有任何损失，其要求违约金5万元过高。法院对此认为，鉴于程女士现在已经取得诉争房屋的产权证，且原落户在诉争房产内的户口也已经于2014年11月21日全部迁出，李先生未依约迁出户口的行为并未构成根本性违约，程女士也未能提供足够的证据证明其因李先生的违约行为所造成的具体经济损失。

据此，该院认为，本案违约金可以适当调低，以2万元为宜。李先生应在判决生效之日起10日内向程女士支付违约金2万元。

律师提醒：

二手房买卖常见四大陷阱

针对二手房买卖中常见的问题，福州晚报记者请福建理争律师事务所副主任律师陈捷进行相应的法律提示。

陷阱一：共有房东中只有部分人签字

陈律师提醒说，有的房屋是由夫妻或长辈与子女共同拥有产权的，这时候共有房东之一单独出售房子，在法律上是没有效力的。正确的做法是，在签订房屋买卖协议时，应该让每个共有人都到场，并分别签字，或出具书面证明。

陷阱二：阴阳合同

陈律师提醒说，在二手房交易时，为逃避监管，少交税费，一些机构和个人喜欢签订“阴阳合同”。这种方式风险很大。对于卖方而言，首先要面临合同被宣告无效的风险。其次，存在无法全额收回房款的风险。由于“阴阳合同”存在价格差异且无银行监督，买方有可能不按期支付备案价格外的房款或者恶意要求以备案价格进行交易。买卖双方签订“阴阳合同”还有可能面临行政处罚和刑事责任。

陷阱三：不实房源

陈律师提醒说，二手房交易市场上有不少卖房者并非房主，只有房屋使用权，有的甚至是伪造房产证。买房者如果找不对人导致合同无效，不仅购房努力白废，还有可能带来经济上的损失。因此，购房者要认真审查二手房转让人的主体资格，确定房屋转让人是否是该房屋的产权人。一方面要听取卖房人的陈述，查看其身份证、房产证、户口簿的原件，必要时要到相关部门核实证件真伪；另一方面，可以拿着房产证复印件等材料到房地产交易中心查询房屋的登记情况、有无抵押等。

陷阱四：违约责任显失公平

陈律师提醒说，大部分二手房都是通过中介来成交的。为了快速达成买卖协议好提取中介费，部分不法中介经常在合同上耍小聪明，蒙蔽买卖双方。因此，买卖双方在签订合同时，最好把和中介有关的条款写入合同中。交易时，买方不应只注重房屋本身的价格，还要设定条款就中介的责任和义务约定违约责任。一旦中介、出卖人违约，买方可据此来维护权益，要求赔偿。

另外，买家在签订合同时，一定要仔细检查合同中有没有不公正的条款，一旦发现立即当面指出，检查清楚前不要签字。在合同中应标明各方的责任、义务，如违约金的具体数额、逾期付款的责任及其他违约情况的处理等。