依姆买二手房付款70万 卖家户口久不迁出被判赔

案例二：

卖家当“户口老赖”被法院判赔违约金

2012年12月22日，来自南平的程依姆经房产中介介绍，向李先生购买其位于福州市鼓楼区的一套商品房。三方签订了《房产买卖经纪合同》：约定程依姆先交付购房定金5万元，该款由房产中介代收并监管。买卖双方中的任何一方有隐瞒事实、改变买卖意向、违反合同任何约定等行为，均视为违约。

李先生承诺上述房产未曾享受过因外地户口购房落户的特殊政策，但目前尚有户口在其中。他承诺于2013年8月1日前将上述房产的户口迁出，并同意预留2万元在房产中介处，待李先生的户口迁出后，房产中介再将户口押金退还给他。

签约后，程依姆一次性支付70万元给李先生，李先生也将房屋过户给她，但是户口一直没迁出。为此，程依姆多次找李先生协商迁户口事宜，但对方一直说没找到地方迁，再给些时间，找到地方就迁走。

程依姆实在等不了了，委托房产中介于2014年5月13日根据李先生在合同中所留的地址，通过EMS向他送达《催告函》，要求他于该函件收到之日起5日内将诉争房产的户口迁出，但因无法联系到李先生本人，该邮件被退回。

程依姆十分生气，认为李先生的行为已经构成严重违约，造成她的女儿及外孙的户口不能及时迁入福州，直接导致外孙不能在福州上一年级，该损失是无法用金钱衡量的。为此，她于去年下半年将李先生告上法庭，要求他支付违约金5万元。

鼓楼区法院经审理认为，程女士与李先生、房产中介三方签订的《房屋买卖经纪合同》合法有效。李先生未按照合同约定的时间将诉争房产的户口迁出，应当承担相应的违约责任。

李先生主张本案中程女士没有任何损失，其要求违约金5万元过高。法院对此认为，鉴于程女士现在已经取得诉争房屋的产权证，且原落户在诉争房产内的户口也已经于2014年11月21日全部迁出，李先生未依约迁出户口的行为并未构成根本性违约，程女士也未能提供足够的证据证明其因李先生的违约行为所造成的具体经济损失。

据此，该院认为，本案违约金可以适当调低，以2万元为宜。李先生应在判决生效之日起10日内向程女士支付违约金2万元。