依姆买二手房付款70万 卖家户口久不迁出被判赔

福州新闻网12月16日讯（福州晚报首席记者陈鸿星）买二手房和买一手房比起来程序要复杂得多，除了要和卖家打交道，往往还要和中介打交道，特别是在卖家有抵押贷款或下家要办理抵押贷款的情况下，就更容易产生纠纷了。而就在买房、卖房的过程中，往往还容易掉入一些人精心设置的陷阱中，常见的陷阱有：卖房者冒充房主、合同里花样多、中介扮买主吃差价、一房两卖、承诺的户口迁走没兑现等。就此，本期说事释法精选了我市法院近期宣判的几个典型案例，希望能对买卖双方有所启示。

案例一：

“带租约商铺”有风险 买家投资后认为被骗

2013年3月，万嘉超市与黄女士签订《房屋租赁合同》，租赁她位于鼓楼区洪山镇的一处店面当鲜奶屋，租期为3年。同时，双方还对租金缴纳金额和方式、违约金和违约责任等作了约定。

2013年9月28日，黄女士与郑先生在房产中介的牵线搭桥下，签订了《房屋买卖合同》。双方约定：郑先生以230.11万元的价格向黄女士购买上述店面。该店面已出租，在产权转移过户后租赁关系仍继续存在。黄女士保证在该房屋交接前承租人将与郑先生按原租赁合同约定的条件重新签订租赁合同。买卖双方任何一方违约导致合同解除的，守约方有权要求违约方支付违约金23万元及相关律师费等。

合同签订后，郑先生依约向房产中介支付了购房保证金23万元。2013年12月5日，他委托律师向房产中介和黄女士发函称：房产中介一直没有提供任何关于店面销售、代签合同等行为的委托书以及合同追认书等法律必备的文件，且提供虚假租赁合同骗他买房。他要求房产中介在收到律师函之日起5日内对《房屋租赁合同》事宜作出合理、合法的解释，并提供黄女士个人收付店面租金的银行流水单、租赁税凭证等。

同月7日，黄女士发函给郑先生及其委托的律师，告知对方：她有足够理由相信对方有可能不再继续履约，要求其书面确认是否继续履行《房屋买卖合同》，在未收到书面确认函之前，中止履行《房屋买卖合同》中约定的义务。

当月16日，郑先生委托律师发函给黄女士，认为其未按前次发函要求进行回函，有理由相信其与房产中介虚构合同欺瞒买房人，将依法起诉。

去年，黄女士抢先一步，将郑先生告上法庭，要求法院确认双方签订的《房屋买卖合同》已经解除，郑先生向她支付违约金23万元及为该案支出的律师费1万元。

庭审中，郑先生辩称：2013年9月28日，房产中介的经纪人在黄女士的授意下，故意大肆宣扬该店面带租约一起卖，已有5年的租约，虚构了本案诉争店面高性价比、高回报率等情况，并隐瞒了该店面的租客实际上是黄女士的朋友，租赁合同系虚假制作的实际情况，诱骗他购买该店面。郑先生由于常年居住在国外，对福州地区的情况完全不了解，在黄女士和房产中介天花乱坠的虚假宣传下，信以为真，即刻签下买卖合同并交纳了23万元的保证金。几天后，他就离开福州回到美国。2013年11月底，他委托妻子回福州准备处理过户事宜，到店面查看时，才发现本案诉争店面没有所谓“已经开业”，而是一直空置并堆放着垃圾，毫无此前所称的高性价比。

为此，郑先生提出反诉，要求撤销双方签订的《房屋买卖合同》，黄女士立即返还他23万元的购房保证金。

鼓楼区法院经审理认为，黄女士提供的《房屋租赁合同》符合合同形式要件，结合承租人交纳物业费的情况可以认定租赁事实存在。因此，郑先生认为黄女士存在欺诈、虚构租赁事实的辩解依据不足，法院不予采信。本案诉争合同依法成立并生效，双方当事人应按约履行，不存在《合同法》中规定的“一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同”导致合同可撤销的情形。因此，郑先生请求撤销双方签订的《房屋买卖合同》于法无据，法院不予支持。

本案当事双方签订的《房产买卖合同》为有效合同。结合本案认定的事实，郑先生以实际行为表示不再继续履行合同。根据《合同法》规定，在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表示不履行主要债务，另一方有权解除合同，并按合同约定向对方主张违约责任。因此，黄女士向郑先生发出《解除合同通知》于法有据，诉争《房屋买卖合同》已解除。根据诉争《房屋买卖合同》中有关违约责任的约定，黄女士诉请郑先生支付违约金23万元及律师费1万元于法有据，法院予以支持。