福州2000余小区无专项维修资金 房管局无力约束开发商

正祥花园小区多处地方需要维修（资料图）

□东快记者刘清华文/图

昨日，福州市房管局相关人员表示，作为维修资金的催缴及管理部门，他们对催缴维修资金“心有余而力不足”。原因在于房屋验收权没了，产权证发放权也剥离了，房管局对开发商缺乏约束力。

根据规定，福州从1997年1月1日至2003年8月31日办理《商品房预售许可证》的房屋，由开发商缴纳维修资金。但是由于地方法规与部委的部门规章起冲突，以及历史遗留等原因，目前仍有400多家企业没有缴这笔钱，涉及的小区达2000多个。

经过10多年，这些房屋及公共设施存在不同程度的破损，但由于没有专项维修资金，存在很大的安全隐患。

福州2000多个旧小区没有维修资金没钱更新设备

据了解，开发商移交房子后，大多对公共设施只保修3年。2000年左右移交的房子，经过10多年的时间，很多公共设备均已破损，有些需要维修保养，有些则需要更换。但是，因为没有维修资金，仍在超年限运转，随时可能发生意外。

在福州仓山正祥小区，前后铁门经过常年的日晒雨淋，早已锈迹斑斑，基本丧失了防盗功能。该小区业委会成员老严说，这样的铁门很容易被折断，根本防不住贼。小区里的房子墙壁、配电房、监控、路灯等也要维修，但是没有维修资金。

同为正祥公司早期开发的万升小区，大多公共设备也已破败，需要进行维修更换。而万升小区业委会林主任近日到福州市房产登记交易中心查询，发现万升小区只有5万多元维修资金。而按正常计算，应该有260多万元。目前，该小区业委会也正在正祥公司交涉。

那么，2000年左右移交、开发商没有缴纳维修资金的小区，福州市大概会有多少呢？

根媒体报道，福州市房管局2006年曾统计过，1997年至2003年9月，只有300多个小区的开发商缴纳了专项维修基金，占所建小区总数的10%左右，这还不包括少缴的比例。按这种算法，2006年有2700多个小区没有缴维修基金。

福州市房管局相关人员曾表示，他们在2012年和2014年两次向欠缴专项维修资金的房地产企业进行集中催缴，只有少部分企业补交了钱。

那么，到目前为止，福州到底有多少小区没有维修资金？总共涉及多少亿的金额？以及牵涉到多少户业主呢？

经过协调，福州市房管局指定福州市物业专项维修资金管理办公室主任仇艳凯接受东南快报记者采访。昨日，仇艳凯表示办公室统计数据需要时间，数据出来第一时间与记者约时间采访。

福州市房管局：验收权和发证权丧失无力约束开发商

据福州房屋专项维修资金办公室相关人员介绍，除了发函催缴维修资金外，他们还会向福州市房产交易登记中心、市建委、规划部门发函等，希望协助督促房地产企业缴纳维修资金。

福州市房管局办公室相关人士称，根据福州市政府文件以及相关法规，规定由福州市房管局催缴和管理，但是催缴到什么程度，没有明确规定。物业专项维修资金，所有权属于业主的，他们只是帮业主代管。

该人士还表示，房管局对房地产企业没有执法权，也没有行政处罚权，“只有物业服务公司挪用业主的维修资金，房管局才能对其进行行政处罚权”。

作为物业专项维修资金的催缴及管理单位，福州市房管局为何显得如此力不从心呢？

据了解，根据1997年1月1日起实施的《福州市城市住宅小区物业管理办法》规定，新建住宅小区专项维修基金由开发商缴交。专项维修基金（维修资金）由开发商在移交物业管理前，按其建设总投资额2%拨付，并由市房管局监督开发商按时存入银行账户。

据知情人士介绍，当时福州房产业蓬勃发展，但是没有几家开发商自觉缴交专项维修基金。对此，福州市房管局采取措施，开发商不缴维修基金，便不在工程竣工综合验收上签字，也不发放产权证。

在这种情况下，一些开发商缴交了专项维修基金。但是不久，1998年国家建设部、财政部颁布了《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》，规定专项维修基金由业主缴。之后，基本上没有开发商缴纳维修基金了。

据福州房管局一位姓阮的领导表示，1999年前后，福州市政府进行精简行政审批权，福州市建委将房管局排除在房屋工程综合验收的名单外。2002年前后，福州市房产交易登记中心成立，将发放产权证的职能剥离出去。

这两项变动，让福州房管局对开发商的约束力基本丧失。于是，大部分开发商可以毫无顾忌地拖欠专项维修基金。

业主告开发商讨要维修资金已有成功案例

据福州房屋专项维修资金办公室相关人员表示，他们没有执法权，能做的主要三点，一是继续发催缴通知，督促房地产公司缴纳物业专项资金；二是请求相关部门，协助催缴企业交维修资金；三是引导业主通过法律途径，维护自己的合法权益。目前已有业主告赢开发商的案例。

据了解，2005年初，蓝山四季小区业主将开发商告上法庭，要求法院判决开发商缴交300多万元专项维修基金，诉求获得福州市中院的支持。

在“闽都嘉源维修基金案”中，鼓楼区法院一审认为，地方性法规与国家部门规章不尽相同，且《福州市城市住宅小区物业管理办法》已于2005年1月1日废止，因此判决闽都嘉源168户业主败诉。

不过，福州市中院二审认为，《福州市城市住宅小区物业管理办法》属于地方性法规，其效力高于由建设部、财政部联合颁布的一般规范性文件《住宅公用部位公用设施设备维修基金管理办法》，判决开发商支付170万元维修基金。

据了解，《福州市城市住宅小区物业管理办法》和《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》目前均已废止。2008年2月1日起，建设部、财政部联合颁布的《住宅专项维修资金管理办法》规定，2008年2月1日前已售商品房未建立住宅专项维修资金的，应当补建。

但是，一些欠缴维修资金的房地产企业，有些还在开发楼盘，有些已搬离福州，甚至注销了。这些被欠缴维修资金的业主们，不知道该怎么办。