伪中介冲击二手房市场秩序 资金链断裂卷款潜逃

福州新闻网4月28日讯(福州晚报首席记者江海)将自己的房子通过中介卖房,过户已两月,房款却杳无音讯;将一套房屋出售,找一家房产经纪服务有限公司见证,交易结束后对方却迟迟不给予退款……遇到这样的情况,相信每一位买房或卖房者,都将非常郁闷。而近期这样的情况却连续发生在福州二手房市场上,严重影响了房产中介企业在市民心目中的印象。

那么,福州房产中介企业可信不可信?市民又要怎样才能辨别那些打着“中介”旗号,实际上并不是真正以促进房产安全交易为目的,而是另有所图的“伪中介”呢?

不少市民遭遇“伪中介”损失大

佳盟房产、麦园房产、诚业房产、乐居佳房产、千秋家园网……和这些房产“中介”打过交道的市民,很多都有说不出的苦头。

福州一市民2013年4月通过中介福州佳盟房产经纪服务有限公司挂售了一套房子,8月份的时候,就已将产权证过户到买家名下,但半年过去,还有40多万元的房款仍然杳无音讯。无独有偶,今年2月份,市民庄先生要将一套房屋出售,买家便找了福州佳盟房产经纪服务有限公司见证。交易前,庄先生交了5万元订金,交易结束后可以退还41000元订金,但对方却迟迟不给予退还。庄先生说,据他了解,像他一样拿不回订金的客户不在少数。

很多人拿不回的钱,近期都很难拿回来了。业内人士透露,佳盟房产共挪用客户购房资金达900多万元,都是利用协助各加盟的门店商,成交的二手房交易单办理后期手续费,来实现民间放贷收取高利5分到6分的利息,导致资金流断裂,客户款项至今无法挽回。

这样的例子近期还有不少。实际上,麦园房产、诚业房产、乐居佳房产、千秋家园网等几个小中介,近期都发生了卷款潜逃事件,都是将客户购房款挪为他用。此外,还有一家互联网公司,利用网络和低佣金吸纳客户房款资金,对员工没有招募标准,没有专业要求,被认为存在很大的买卖交易风险。

“伪中介”冲击榕二手房市场秩序

房产中介是指为房产买卖双方达成销售和购买而建立的一个平台机构,并有为买卖双方保证安全交易的义务。房产中介有直营为主的公司、加盟为主的公司以及个体经纪人。

福州市房地产中介行业协会人士表示,福州房产中介行业发展近20年,如今福州老百姓对中介的认可度越来越高。

但是,不可否认的是,近期随着市场的变化,部分市民又对行业产生了质疑与担忧。而这些负面情绪的产生,源于行业中各种“伪中介”开始冒出——随着行业准入门槛越来越低,经营模式也是越来越多,再加上电商概念对这个有着传统积累行业伤害式地冲击,使行业内部发生了混乱裂变。

“伪中介”靠吸纳资金玩“钱生钱”

那么,什么是“伪中介”呢?

所谓的“伪中介”,具有如下特征:公司总部运营多以加盟门店为主,不以居间服务收佣为盈利目标来源,以吸纳客户保证金及购房款为目的实现金融担保业务或民间融资借贷;或是炒楼、炒股、基金投资等为主盈利,“羊毛出在猪身上”用来形容正合适。

业内人士更是一针见血地指出,“伪中介” 是指总部不以房地产中介服务为根本,而以其他中介门店“挂靠”连锁(美其名“加盟”而非直营或特许经营)为前提的“中介”。“伪中介”市场的表现形式,往往是以“xx担保公司”,“xx电商”为总部,吸纳个体中介挂靠,中介费收入全部返还门店,还为挂靠门店提供客户资金利益返佣,总部是以吸纳客户资金运作金融产品或放高利贷来牟取非法利益。它们往往要求客户将资金存入中介总部,以各种办法延长保证金、购房款退还时间;签约不以保证交易安全为目的,导向资金走向的签约目的。

相比之下,正规中介公司则是由总部投入招募、培训资源、对经纪人门店大力监管,签约提供安全、透明的保障风险,以居间服务收取佣金为主要盈利收入,不断搭建让客户安全、便捷的交易平台。具体来说,正规房产中介企业有如下特点:1.合同规范,资金实现银行监管;2.注重员工专业素质和道德标准,保障提供交易信息的透明性;3.注重品牌与口碑,对交易风险较大的单子拒绝签约;4.受到政府媒体认可,行业协会颁发的星级中介机构,持有行业上岗证;5.保护行业土壤,自律行为以保障行业健康发展。总之,“真中介”所有门店都是总部直营或总部特许他人经营;总部收入是通过总部为门店提供系统服务而换来的佣金分成;使用的是一整套门店运营、企业文化、培训会议等系统。目前,福州比较知名的正规房产中介有骊特、麦田、双安、家天下、朝阳、中琦、南新和名嘉房产等等。

正规房产中介生存依靠佣金分成

福州市房地产中介行业协会人士表示,识别“伪中介”,卖房者和买房者都应该知道这几件事情:

中介行业健康发展的前提是能有佣金保证利润。因为正规中介经营有很多成本:门店装修、员工素质培训(半年以内经纪人没有产能,无法独立服务客户,需要老员工或点钟协助)、后期权证人员的投入和薪资培育、各种营销费用开支(网络、公关、业务工具等)、公司基础设计硬件软件投入等等。此外,还有各种风险计提,如各种个人信用风险、办单风险、政府政策风险,如限购限贷、无预警提高税费及员工犯错风险等。

在这方面,市场上是存在反面教材的:几年前,温州房产中介收费0.6%,中介没有佣金利润,就利用平台和专业知识参与炒楼和赚差价。而不以正规的佣金收入为盈利收入的中介公司,基本存在猫腻;一定伤害或冒着伤害客户利益为出发点。

另外,需要客观看待一套房子的成交过程。中介公司并非偶然带看一套房子就能实现成交,每套房源背后都是每个中介公司长久的经营所保留的关系。在房源背后,往往花费一个经纪人推荐、包装,甚至整个公司的营销力量,获取房东信任的背后非一个经纪人可以完成,这期间动用的资源包括店经理,甚至区域经理。一个经纪人平均带看70组才能完成一个交易,每个月有50%以上的房产经纪人面临没有成交的零提成风险。而且,客户委托也相同,不是所有经纪人都可以马上为其配对适合的房屋,甚至不专业经纪人,还会大量花费客户的时间,带看低效和无效的工作,增加客户选择烦扰甚至干扰,把客户引入本不是他适合的房屋,这样的成本浪费往往看不到。从实际情况看,一个专业经纪人的练就,需要1年到2年,而经纪人公司还要冒很大的人员流动风险对其进行投入。所以,大部分的客户看到的仅仅是一套房子的交易完成,没有看到这个简单的成交背后的链条。因为贪图小利忽视了所有中介公司付出的背后价值,甚至让自己陷入交易漩涡之中。

榕房地产中介行业协会将规范行业秩序

在这种市场环境下,要怎样才能维护房产交易双方的合法权益呢?针对这一现状,福州市房地产中介行业协会表示,今后将从三个方面进行改进:

一、针对“伪中介”公司总部,将要求“伪中介”公司总部对所有的加盟商负责,对所有的加盟门店职工负责,对他们提供系统的、完善的、有力的招聘和培训支持,并且绝对不能将客户的资金投资在其他金融领域或放高利贷,牟取不正当利益。

二、针对“伪中介”加盟商进行劝导。因为很多“伪中介”的隐蔽性很强,或者在加盟条件上给予了加盟商百分百甚至以上让利的诱惑,导致很多小中介因加盟商利益驱使而误入歧途。2014年底,福州佳盟房产就出现了资金断链事件,导致客户和加盟店利益均出现了不同程度的受损。总部为加盟店提供全面系统的支持,这是有巨大成本的,提取佣金分成是合理的,如果百分百让利的话,最终有可能“赔了夫人又折兵”。

三、为了更好地维护顾客权益,福州行业内部马上将制订一整套完善的“星级评选制度”,针对现在的会长、副会长单位、常务理事单位和理事单位中,真实从事提供房地产中介服务的给予五星、四星、三星牌照,统一张贴于中介门店内部,消费者可以马上辨别。另外,消费者在购房卖房过程中,还可以去中介品牌总部看看,认准“诚信企业”“著名商标”“品牌企业”等政府有关部门的荣誉认证。