福州楼市徘徊盘整十字路口 今年住宅供求或回落

　　2015年福州楼市会很复杂

福州新闻网1月7日讯 去年福州楼市呈现了怎样的特征?而今年的福州楼市又会是怎样的情况?无论是房地产从业者还是普通市民,相信现在对这些问题都很关心。2015年福州楼市供求双双回落仍然是大概率事件,福州住宅房价会随着库存的逐步消耗而先抑后扬,但是在写字楼和SOHO(商住公寓)市场上,竞争将空前激烈。

去年住宅及土地交易

都跌入冰点

2014年福州楼市难熬,对此已经不需要再耗费笔墨。不过福州晚报记者采访中却了解到一些很重要的细节,值得关注楼市的人参考。

A 福州市区实际房价跌幅为8%~15%

“说到2014年的房价,很多人都觉得是跌,但对于实际跌幅,人们认识上则有很多偏差。比如,我们的监测表明,福州的别墅物业价格2014年不仅没跌,还环比上涨了46.82%。”克尔瑞信息集团福州机构总经理张旭东说,2014年福州五区商品住宅成交均价受成交结构改变的影响,年度走势相对平稳,但是月度走势下滑明显,至8月政府轮番出台救市政策后,降价趋势才有所抑止,走势回归平稳。闽侯方面扣除个案因素影响,走势与五区基本一致。

2014年福州市区房价走势平稳,主要是受成交结构改变影响。例如,2014年福州别墅物业成交均价为30074元/平方米,环比上涨46.82%,成交金额占比6.34%,环比增长9.78%。另外精装物业的成交权重加大,也是影响去年房价的重要因素。

记者获悉,在剔除这些因素后,福州五区去年实际房价的跌幅应该在8%到15%之间。概括来说,2014年福州楼市房价整体走势为:降价-过渡-降价-救市-趋于平稳。

B 住宅交易及土地交易都跌入冰点

商品住宅交易量方面,2014年福州市区商品住宅成交量为214万平方米,闽侯成交量为126万平方米,双双下跌。尤其是闽侯,受到市区降价及限购政策取消的双重冲击,跌幅高达43%。

在成交热点方面,受部分大盘集中放量的影响,2014年仓山旧区成交量逆势大幅上扬,上涨幅度近500%;金山板块尚有余温,在2014年的总成交量中占比最大,与2013年基本持平;东区及中心城区的成交量虽然有一定程度下滑,但是依旧位列前茅,仍然是福州楼市的热点。

在住宅供应量方面,截至2014年年底,随着12月供应量的急剧攀升,福州五区和闽侯库存量和去化周期均创历史新高。记者获悉,目前五区和闽侯库存量为37043套,465.75万平方米。其中144平方米以下面积段产品库存压力较小,而144平方米以上“再改善”及高端产品受制于高单价、高总价、限贷等因素,去化极为缓慢,库存压力比较大。

在土地市场上,2014年福州主城区及近两年热点区域闽侯县,住宅属性的土地出让大幅减少,供应量低至冰点。

“现在业内普遍都很关注一个问题,就是住宅用地供应紧缺,而商业办公用地出让太多了。”不少福州房地产开发企业负责人对福州晚报记者表示,去年商办属性土地占据9成以上份额,主导土地市场,而早前发展缓慢的马尾区域,受福州新区规划利好的影响,住宅属性用地出让达近三年最高值,为59.12万平方米,环比翻两番。

C 写字楼去化周期为4年 SOHO需要2年

2014年,福州写字楼物业供应量达到了46.53万平方米,达历年最高,成交量却仅有15.05万平方米,为2012年至今的最低谷,供求比例严重失调,库存量节节攀升。

根据克尔瑞在福州的调查,2010年福州写字楼供应面积为13.4万平方米,而成交面积为8.8万平方米,供求基本平衡;2011年供求数据分别为28.3万平方米和9.4万平方米,明显供过于求;而到了2012年亦有22.2万平方米的供应无人埋单;即便在需求最旺盛的2013年,仍有7万平方米左右的供应富余。而2014年前三季度,福州写字楼供需出现了近五年最大的差距,供应面积高达35.54万平方,而成交却仅有不足10万平方米。

“由于写字楼的供应时间节点过于集中,短期内实际使用需求不足,导致供过于求。”克尔瑞福州机构高级分析师黄彬亦说,近期部分新写字楼的售价几乎与周边住宅价格“平起平坐”,甚至出现倒挂。比如,北江滨一个新写字楼项目的开盘均价为22500元/平方米左右,低楼层价格则在21000元/平方米~22000元/平方米不等。

而SOHO类产品的形势更是严峻。2014年,福州SOHO物业供应达历年最高的38.08万平方米,成交面积为21.42万平方米,同比去年微跌6%,其中,近郊低价SOHO产品占据绝对主力,领跑福州SOHO市场。成交均价则下滑至12572元/平方米,同比下跌19%。至2014年底,库存量为37.88万平方米,以近两年市场消化水平,去化周期约需要2年时间。

今年住宅市场供求双双

回落可能性较大

从上述分析可以看出,2014年福州楼市遭遇多事之秋,日子难熬。因此,在多项救市政策出台后,很多业内人士都期望2015年的福州楼市能迅速摆脱困境。然而,这个期望,现在看来并不现实。

“宏观政策宽松稳定,住宅市场先稳后升,商办市场持续高压。”克尔瑞信息集团福州机构总经理张旭东说,这就是他对2015年福州楼市的预测。

A 今年宏观政策将会继续宽松

2014年无疑是中国房地产市场调控政策的拐点。由强力行政干预走向市场化,由令出中央到下放地方。在“分类调控”原则主导下,自下而上的救市措施频出,超过市场预期,但也在情理之中。毕竟,前期“微刺激”的边际效应递减,经济下行压力与日俱增,需要稳定住房消费,防止房地产市场进一步下滑,刺激房地产市场以保经济增速。

因此,预计在放松“限贷”之后,2015年后续仍会有稳增长的政策跟进,信贷环境将维持宽松。

B 土地市场住宅用地供应或增加

“大家都很渴求住宅地块,因为现在出让的商业及办公地块这么多,市场接受度有限。”多家福州房企负责人表示,2014年,福州住宅属性用地出让为近几年的最低值,除马尾外,主城区及闽侯的住宅属性用地出让都降至冰点,办公物业的供应却均占据整体土地供应量的9成以上。

由于这一情况已经严重影响了住宅的后续供应,预计在2015年,东区板块及仓山旧区板块将放开住宅用地供应量。而马尾区域受新区规划及自贸区申请成功的影响,区域热度将再度提升,业内对整体土地放量的预期都比较强烈。

C 商品住宅市场供应将减少

那么在销售方面,今年福州商品住宅的销售情况会怎样呢?

“从福州五区加闽侯项目的存量及土地存量来看,2015年供求双双回落的可能性将比较大。”张旭东表示,福州房价在高库存压力之下,未来较长一段时间价格缺乏上涨动力,继续保持相对低位运行,而随着库存的逐步消耗,再加上2014年土地市场的供应短缺,今年下半年市场价格有望小幅回升。

在板块主战场上,2015年也将发生巨大变化。福州楼市中传统的热点板块如金山、市中心,由于供应断档,将陆续退出主战场,而2014年已经成为热点板块的东区及仓山旧区将进一步扩大市场份额,或将成为新板块的霸主,而闽侯方面曾经的主战场甘蔗板块也将逐步冷却,南屿板块或将一枝独秀。

D 写字楼和商住公寓将遇严重挑战

当前,福州写字楼面临高库存高去化的周期压力,同时又丧失限购限贷优势,未来随着鳌峰洲、祥坂、马尾新城等地更多的写字楼项目入市,写字楼市场将呈现一片红海,竞争程度将空前激烈。

在SOHO方面,目前福州市场的库存虽然不大,但是潜在供应量巨大,未来竞争格局相当严峻。

记者调查获悉,就在短短的两个月前,福州的SOHO市场,还是近郊产品的天下,市区则因项目稀少而逐步沉寂。然而到了去年年底,形势迅速发生了逆转。2014年第四季度,福州入市的SOHO项目总体量达111万平方米,其中市区高达99.5万平方米。

“据我们统计,以鳌峰洲万达广场SOHO入市为节点,福州SOHO市场正式进入快速发展阶段,2010年至2013年总供应量为85万平方米,而接下来,新一轮SOHO供应潮总体量预计也将超过80万平方米,如此庞大的后续体量,在福州还是第一次。”CRIC克而瑞福州机构总经理张旭东坦言。

面对“史上最大”的SOHO供应潮,不少人都不禁要问:福州市场能消化得了吗?“目前市中心SOHO供应量已达到历史高峰。”CRIC克而瑞福州机构高级分析师黄彬称,福州SOHO产品可预测的潜在供应量约160万平方米,如果以2012年最好的成交量37.8万平方米来算,消化周期也要4.2年,销售压力巨大,未来竞争格局极为严峻。“从2014年末至今,五区SOHO供应为6103套,成交1619套。与2013年相比,成交量锐减四成。”

　(福州晚报首席记者 江海)