福州明确取消商品房限购 首改房被认定为首套房

　　取消限购后，福州楼市该走向何方?

福州新闻网9月23日讯　为贯彻落实《福建省住房和城乡建设厅关于促进房地产市场平稳健康发展的若干意见》，日前，市政府办公厅出台关于促进房地产市场平稳健康发展的实施意见，提出“支持首次和改善性购房需求”等8条措施，决定在福州市范围内取消普通商品住房限购措施，自今年8月1日起施行，优惠政策有效期1年。

首改房被认定为首套房

意见指出，我市对首次和改善性购房需求予以切实保障，提供税收等优惠措施。

首次购买普通住房，是指居民家庭第一次以市场方式购买普通商品住房(含二手房)的行为，包括从省外引进的专家学者;总部经济企业派驻入闽人员;从省外投靠在闽子女的父母等人员;进城经商、务工的农业转移人口;大学毕业生;成年子女等首次购买商品住房。

首次购买改善性普通商品住房(以下简称首改房)，是指居民家庭为改善居住条件而再次购买一套普通商品住房(含二手房)的行为。

购房人住房套数认定不包括其自建房、房改房、经济适用房、继承房、受赠房、征迁安置房和已偿清贷款的二手住房。居民家庭拥有的住房套数只在购房所在地房屋登记机构查询。房屋登记机构出具的查询证明只载明购房人拥有一手住房的套数情况，对居民家庭拟购买住房(含二手房)是否符合首套房条件予以确认并出具证明。家庭购买首改房按首套房认定。

对今年8月1日起购买商品住房的，普通商品住房按以下标准认定：住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积在144平方米以下(含144平方米)。

购房人购房时间按以下方式认定：购买新建商品住房的以网签时间为准，未实行网签的商品房项目以纸质合同申请登记备案(或预告登记)的时间为准;购买二手房的，以申请办理房屋转移登记时间为准。

首套房90平方米以下

按1%税率征税

意见对首套房及二手房转让契税的减免作出了规定。

对家庭购买首套普通住房面积在90平方米以下(含90平方米)的，契税按1%税率征收;面积在90平方米至144平方米(不含90平方米)的，契税按1.5%税率征收。

实行货币补偿的被征迁户，购买一套商品住房的给予免征契税，购买多套商品住房的，其购房款与货币补偿金额(含区位补偿、旧房补偿、货币补偿奖励、搬迁奖励等)等额部分给予免征契税。

个人转让购买超过5年(含5年)的普通住房，免征营业税。

住房公积金在确保资金安全和正常提取的前提下，优先满足公积金缴存职工首次利用公积金贷款的购房需求。

还清房贷再购房算首贷

意见明确提出，在本市范围内取消商品住房限购措施。

在全市范围内购房办理签约(网签)、贷款、产权登记等手续时，无需提供一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明。

购房人偿清购房贷款后，再次申请贷款购房的，按首贷认定。金融机构在贷款首付款比例和利率方面按照政策规定的低限执行。

意见要求各商业银行“落实差别化住房信贷政策”。各商业银行要增加住房开发贷款供应，优先保障普通商品住房开发项目合理资金需求;进一步提高开发贷款授信审批效率，对达到授信条件的开发贷款，及时发放，促进增加房地产市场供应。各商业银行要优先满足个人首次购买普通住房贷款需求，不压单、不压贷。异地购房者可以在购房所在地商业银行办理住房按揭贷款，各商业银行应当支持。

对在建或已预售的房地产项目出现资金风险的，建立政府、房企、银行、承建商的合作协调机制，通过重组等手段实施帮扶，促进项目建成销售，化解风险。

支持房企作出价格调整

意见就“简化行政审批程序，优化市场发展环境”提出5点要求。

进一步简化行政审批环节，缩短审批时限。商品房预售许可部门对预售价格变动幅度不进行限制，物价部门对商品房预售价格及其变动幅度不进行备案。继续实行一房一标价制度。

对于房地产企业适应市场变化，在不变更容积率、建筑密度等指标，并满足停车位等公共配套设施的情况下，作出的户型调整，规划部门应当及时予以审批。除国有或国有控股的房地产项目外，其他房地产项目可以由开发企业自主直接发包，选择勘察、设计、施工、监理单位。申请商品房预售许可，无需提供建设部门和国土部门认定的资金投入证明。

加强商品房预售资金监管，由政府部门和银行等建立联合监管机制，在项目开始预售后，各监管银行根据项目的建设情况，在项目办理竣工备案和房产初始登记之前预留监管资金总额的5%，确保开发项目顺利完成。

强化合同意识，严格履行商品房买卖合同。支持房地产企业适应市场形势，相应作出价格调整。有关部门要坚决制止“房闹”，依法追究其法律责任。

逐步扩大保障房覆盖面

意见提出，要加快构建以政府为主提供基本住房保障、以市场为主满足多层次需求的住房供应体系。

根据要求，我市将坚持以租为主，以巩固租赁住房为主要形式，实行公共租赁住房和廉租住房并轨运行。提供优惠租赁价格的保障性住房，面向城镇低收入和中等偏下收入住房困难家庭，逐步将符合一定条件的农业转移人口纳入城镇住房保障体系，稳步扩大住房保障对城镇常住人口的覆盖面。

我市将探索完善租赁补贴(租金减免)制度，通过发放租赁补贴或实行公共租赁住房租金减免，增强保障家庭承租住房的能力。同时，我市还将大力推进棚户区改造，落实2014~2017年棚户区改造规划，积极改善群众居住条件。

意见还要求各县(市)土地部门根据本地商品住房库存量和市场供求变化情况，合理确定商品住宅用地供应量，按计划有节奏地均衡投放，并针对市场变化情况，不再将捆绑配建星级酒店作为出让条件。同时要求各地完善房地产市场风险预警机制，市场库存量压力大的县(市)要及时制定风险应对预案。

(福州日报记者 朱毓松)