福州取消商品住房限购 优惠政策有效期1年

东南网9月23日讯(海峡都市报记者 阙文龙) 福州房地产市场最新调控政策终于落定，在本市范围内取消商品住房限购措施!记者昨日获悉，福州市政府办公厅近日出台《关于促进房地产市场平稳健康发展的实施意见》，该《意见》从2014年8月1日起施行，优惠政策有效期1年。记者了解到，该《意见》的出台，意味着省住建厅此前出台的“闽8条”在福州正式落地实施。

普通商品住房认定标准放宽

该《意见》明确提出，在福州全市范围内取消商品住房限购措施。在全市范围内购房，办理签约(网签)、贷款、产权登记等手续时，无需提供一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明。

此外，购房人偿清购房贷款后，再次申请贷款购房的，按首贷认定。金融机构在贷款首付款比例和利率方面按照政策规定的低限执行。

《意见》明确，对2014年8月1日起购买商品住房的，普通商品住房按以下标准认定：住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积在144平方米以下(含144平方米)。购房人购房时间按以下方式认定：购买新建商品住房的以网签时间为准，未实行网签的商品房项目以纸质合同申请登记备案(或预告登记)的时间为准;购买二手房的，以申请办理房屋转移登记时间为准。

据悉，2012年5月，福州市调整普通商品住房标准，除住宅小区容积率在1.0以上、单套建筑面积在144平方米以内(含144平方米)之外，还要满足实际成交总价款低于或等于200万元/套这一条件。新《意见》中，“实际成交总价款低于或等于200万元/套”这一条件被取消。

购“首改房”按首套房认定

《意见》指出，首次购买普通住房是指居民家庭第一次以市场方式购买普通商品住房(含二手房)的行为，包括从省外引进的专家学者，总部经济企业派驻入闽人员，从省外投靠在闽子女的父母等人员，进城经商、务工的农业转移人口，大学毕业生，成年子女等首次购买商品住房。

首次购买改善性普通商品住房(简称“首改房”)是指居民家庭为改善居住条件而再次购买一套普通商品住房(含二手房)的行为。家庭购买首改房按首套房认定。

购房人住房套数认定不包括其自建房、房改房、经济适用房、继承房、受赠房、征迁安置房和已偿清贷款的二手住房。居民家庭拥有的住房套数只在购房所在地房屋登记机构查询。房屋登记机构出具的查询证明只载明购房人拥有一手住房的套数情况，根据本实施意见对居民家庭拟购买住房(含二手房)是否符合首套房条件予以确认并出具证明。

首套房享契税优惠政策

《意见》透露，对家庭购买首套普通住房面积在90平方米以下(含90平方米)的，契税按1%税率征收;面积在90—144平方米(不含90平方米)的，契税按1.5%税率征收。实行货币补偿的被征迁户，购买一套商品住房的给予免征契税，购买多套商品住房的，其购房款与货币补偿金额(含区位补偿、旧房补偿、货币补偿奖励、搬迁奖励等)等额部分给予免征契税。

发展二手住房市场，个人转让购买超过5年(含5年)的普通住房，免征营业税。个人转让住房时，其转让住房的原购房时间按以下方式认定：购买新建商品住房的以网签时间为准，未实行网签的商品房项目以纸质合同申请登记备案(或预告登记)的时间为准;购买二手房的，以申请办理房屋转移登记时间为准;根据生效法律文书取得房产的以法律文书中记载的合同订立时间或拍卖时间为准;特殊情况的，应提供能够证明购买时间的有效凭证作为依据(如银行进账单等)。

优先满足首套房贷款需求

《意见》指出，福州将落实差别化住房信贷政策，各商业银行要努力配足个人住房贷款额度，优先满足个人首次购买普通住房贷款需求，落实好人民银行关于支持合理住房贷款的各项优惠政策。加快受理、审批、发放个人住房贷款，不压单、不压贷。异地购房者可以在购房所在地商业银行办理住房按揭贷款，各商业银行应当支持。

《意见》提出，房地产开发项目融资纳入企业资金应急处置机制的协调范围。对在建或已预售的房地产项目出现资金风险的，建立政府、房企、银行、承建商的合作协调机制，按照“分类处置”原则，一企一策，通过重组等手段实施帮扶，促进项目建成销售，化解风险。对兼并重组的有关房地产企业和项目，各金融机构要积极提供融资支持和相关金融服务。

申请商品房预售条件放宽

《意见》表示，商品房预售许可条件中“投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%”界定为：中高层及以下(即九层及以下)建筑主体施工形象进度达到地面二层，高层(即十层及以上)建筑主体施工形象进度达到地面一层，超高层(即建筑高度100米及以上)建筑主体施工形象进度达到地面±0.00。申请商品房预售许可，无需提供建设部门和国土部门认定的资金投入证明。

《意见》表示，福州推进保障性住房建设，坚持以租为主，以巩固租赁住房为主要形式，实行公共租赁住房和廉租住房并轨运行。提供优惠租赁价格的保障性住房，面向城镇低收入和中等偏下收入住房困难家庭，逐步将符合一定条件的农业转移人口纳入城镇住房保障体系，稳步扩大住房保障对城镇常住人口的覆盖面。

各县(市)土地部门要根据本地商品住房库存量和市场供求变化情况，合理确定商品住宅用地供应量，按计划有节奏地均衡投放，并针对市场变化情况，不再将捆绑配建星级酒店作为出让条件。

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福州取消本市商品房限购 首套房提供税收等优惠

东快讯（记者许才芳）福州对首次和改善性购房需求会予以切实保障，提供税收等优惠措施。昨日，东南快报记者获悉，福州市政府办公厅出台关于《促进房地产市场平稳健康发展的实施意见》，昨日正式对外公布。本意见自2014年8月1日起施行，优惠政策有效期1年。

意见对首次和改善性购房需求予以切实保障，提供税收等优惠措施。按照意见，首次购买普通住房是指居民家庭第一次以市场方式购买普通商品住房（含二手房）的行为，包括从省外引进的专家学者；总部经济企业派驻入闽人员；从省外投靠在闽子女的父母等人员；进城经商、务工的农业转移人口；大学毕业生；成年子女等首次购买商品住房。

首次购买改善性普通商品住房（以下简称首改房）是指居民家庭为改善居住条件而再次购买一套普通商品住房（含二手房）的行为。

购房人住房套数认定不包括其自建房、房改房、经济适用房、继承房、受赠房、征迁安置房和已偿清贷款的二手住房。居民家庭拥有的住房套数只在购房所在地房屋登记机构查询。房屋登记机构出具的查询证明只载明购房人拥有一手住房的套数情况，根据本实施意见对居民家庭拟购买住房(含二手房)是否符合首套房条件予以确认并出具证明。家庭购买首改房按首套房认定。

意见内容 福州本市范围内取消商品房限购措施

该意见推出改善宏观调控措施，分别为：在本市范围内取消商品住房限购措施；在全市范围内购房办理签约(网签)、贷款、产权登记等手续时，无需提供一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明；购房人偿清购房贷款后，再次申请贷款购房的，按首贷认定，金融机构在贷款首付款比例和利率方面按照政策规定的低限执行。

90平米以下首套房征收1%契税

对2014年8月1日起购买商品住房的，普通商品住房按以下标准认定：住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积在144平方米以下（含144平方米）。购房人购房时间按以下方式认定：购买住房的以网签时间为准，未实行网签的商品房项目以纸质合同申请登记备案（或预告登记）的时间为准；购买二手房的，以申请办理房屋转移登记时间为准。

对家庭购买首套普通住房面积在90平方米以下（含90平方米）的，契税按1%税率征收；面积在90-144平方米（不含90平方米）的，契税按1.5%税率征收。实行货币补偿的被征迁户，购买一套商品住房的给予免征契税，购买多套商品住房的，其购房款与货币补偿金额（含区位补偿、旧房补偿、货币补偿奖励、搬迁奖励等）等额部分给予免征契税。

超过五年的普通住房免征营业税

意见指出，发展二手住房市场，个人转让购买超过5年（含5年）的普通住房，免征营业税。

个人转让住房时，其转让住房的原购房时间按以下方式认定：购买新建商品住房的以网签时间为准，未实行网签的商品房项目以纸质合同申请登记备案（或预告登记）的时间为准；购买二手房的，以申请办理房屋转移登记时间为准；根据生效法律文书取得房产的以法律文书中记载的合同订立时间或拍卖时间为准；特殊情况的，应提供能够证明购买时间的有效凭证作为依据（如银行进账单等）。

住房公积金在确保资金安全和正常提取的前提下，优先满足公积金缴存职工首次利用公积金贷款的购房需求。公积金管理机构要合理利用“公转商”、财政借款等融资方式，缓解公积金信贷资金压力。

落实差别化住房信贷政策

除了上述政策外，意见还提出要落实差别化住房信贷政策。

各商业银行要增加住房开发贷款供应，并向商业银行总行积极争取开发贷款额度，优先保障普通商品住房开发项目合理资金需求，进一步提高开发贷款授信审批效率。对达到授信条件的开发贷款，及时发放，促进增加房地产市场供应。

各商业银行要努力配足个人住房贷款额度，优先满足个人首次购买普通住房贷款需求，落实好人民银行关于支持合理住房贷款的各项优惠政策。加快受理、审批、发放个人住房贷款，不压单、不压贷。异地购房者可以在购房所在地商业银行办理住房按揭贷款，各商业银行应当支持。

房地产开发项目融资纳入企业资金应急处置机制的协调范围。对在建或已预售的房地产项目出现资金风险的，建立政府、房企、银行、承建商的合作协调机制，按照“分类处置”原则，一企一策，通过重组等手段实施帮扶，促进项目建成销售，化解风险。对兼并重组的有关房地产企业和项目，各金融机构要积极提供融资支持和相关金融服务。

不限制商品房预售价格变动幅度

意见就如何简化行政审批程序，优化市场发展环境方面给出了一系列建议。

进一步简化行政审批环节，缩短审批时限。但商品房预售许可部门对预售价格变动幅度不进行限制，物价部门对商品房预售价格及其变动幅度不进行备案。继续实行一房一标价制度。

对于房地产企业适应市场变化，在不变更容积率、建筑密度等指标，并满足停车位等公共配套设施的情况下，做出的户型调整，规划部门应当及时予以审批。除国有或国有控股的房地产项目外，其他房地产项目可以由开发企业自主直接发包，选择勘察、设计、施工、监理单位。

商品房预售许可条件中“投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%”界定为：中高层及以下（即九层及以下）建筑主体施工形象进度达到地面二层，高层（即十层及以上）建筑主体施工形象进度达到地面一层，超高层（即建筑高度100米及以上）建筑主体施工形象进度达到地面±0.00。申请商品房预售许可，无需提供建设部门和国土部门认定的资金投入证明。

专家观点

信贷未放开限购松绑效果有限

福州市政府官网昨日挂出了《福州市人民政府办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的实施意见》。不过，在不少业界人士看来，效果可能差强人意。

“在信贷方面的银行系统，地方政策可能很难介入。”福州大学房地产研究所所长王阿忠认为，如果信贷没有放开，限购政策松绑对于市场刺激作用恐怕不会明显。从目前的市场实际情况来看，影响甚微。

意见指出，“购房人偿清购房贷款后，再次申请贷款购房的，按首贷认定。金融机构在贷款首付款比例和利率方面按照政策规定的低限执行。”

不过，东南快报记者注意到，作为我省另一个主要城市，厦门市一个月前公布的新政并未提及“贷款偿清后仍按首套认定”。根据当地媒体报道，在调研和征求意见过程中，厦门市人行和银监局认为，“认房又认贷”等信贷政策调整权限不在地方，暂无法采纳执行，因此在落实差别化住房信贷政策方面，仅在加大金融支持力度，提高金融服务水平做了原则性的规定。

目前，首套房贷款实行上浮5%至15%的利率在福州银行业界仍然普遍存在。有业内人士指出，银行有自身盈利和风险考量，对于当前的楼市更多持谨慎态度，加上信贷政策调整权限不在地方，因此信贷政策能否跟进调整仍是未知数。

“虽然限购政策调整在购买信心上有推动，但由于信贷仍未放开，整个市场有点‘单脚跳’的味道，因此刺激作用并不明显。”麦田房产运营总监吴祖怀指出，在实际落地过程中，很多购买力在信贷领域被约束，虽然已经进入9月，但总体市场仍显平淡。

双安房产董事长郑爱新也表示，当前房地产业已经从卖方市场转向买方市场，购房者更多的是一种观望态度，因此仍然需要一定的时间来进行调整，整个市场更多的是一些刚需在维持，大涨大跌的情况基本是零概率。东快记者郑晓华