小偷自由进出小区 业主向物管索赔未获法院支持

福州新闻网8月27日讯　核心提示：时下，不少业主对物业管理人员的期望值与物业管理人员的实际表现相距甚远。业主往往认为，物业既然收了不菲的物业费，就应该承担小区内的一切管理职责。物业管理人员却认为，业主的很多要求无理，自己只能承担有限的管理职责。

当碰到业主家中失窃、小车划伤、家中漏水等问题时，物业管理人员往往不愿负责，导致与业主的矛盾爆发。业主多以拒交物业费作为维权方法，最终双方只得对簿公堂。据了解，上述纠纷现已成为我市两级法院受理的民事案件中的高发类型。业主的这种维权方式能站得住脚吗?本期精选了我市法院近期宣判的两个典型案例，希望能对大家有所启示。

案例一：小偷自由进出小区 业主向物管索赔

法院：业主未提供充足的证据，因此驳回诉请

黄先生家住晋安区新店镇一小区的一楼。据他介绍，2011年12月8日，他下班刚到家门口，就发现有两个人从里面开门出来。小偷推开他迅速往楼下跑。黄先生下楼追赶，发现两个小偷出了楼道口以后，一人往小区左边跑，另一人向小区右边跑。

黄先生当即到就近的值班保安室，要求用对讲机通知其他保安拦截，但值班保安表示对讲机坏了，无法通知。黄先生只得返回自行追赶，但小偷已经逃走。

黄先生回家清点后发现，家中贵重物品被偷走。经初步估计，经济损失达到3万多元。他随即报警，此案至今未破。

黄先生向小区其他住户了解情况，并查看了小区里的监控录像发现，两名小偷从正门进入小区，并攀爬外墙翻越阳台后进入他家行窃。

黄先生认为，小区保安未对外来人员进行盘查，导致小偷进入小区，同时没有在小区内巡逻，导致小偷攀爬外墙入室行窃。更为严重的是，物业管理人员日常没有对安全、通讯设备进行必要的维护，当需要值班保安通知后门门岗时，对讲机损坏无法使用，致使小偷逃走。物业管理公司在日常管理中未尽到安全防范职责，应当负责赔偿他的损失。

黄先生将管理小区的物业公司告上法庭，要求其赔偿经济损失3万元及精神损失费2万元。

物业公司辩称，黄先生家失窃与物业毫无关系，物业并没有管理失职与过错，不承担任何赔偿责任。黄先生所说的“保安的对讲机坏了和录像系统有缺陷”均不是事实，他也没有证据证明。按黄先生自述看，窃贼是从阳台进入其家中行窃的，可见他未关好门窗、疏于防患，自身存在重大过失，应自行承担责任。

鼓楼区法院经审理认为，黄先生按约向物业公司交纳了物业管理费，双方已形成物业管理合同关系。根据公安部门《接受刑事案件回执单》及《情况说明》，显示黄先生家中被盗一案公安机关已立案审查，尚未侦破。现黄先生无证据证明物业公司未尽到安全保卫义务致其家中失窃以及失窃后未尽到协助他追回财物的义务。且民事赔偿是以损失的实际存在为前提，黄先生对其诉请未能提供充足的证据证明。因此，该院驳回了他的诉请。

案例二： 物业公司状告业主讨要物管费

法院：物业服务有瑕疵，酌情减少业主要交的费用

林先生向开发商购买了位于福清城关的一套面积为132.14平方米的商品房。2009年底，开发商委托先期入住小区的物业公司和他签了前期物业服务合同。双方约定，物业服务费用为多层住宅每月每平方米0.6元，高层住宅为0.9元，合同期限到2012年的年底。

合同到期后，小区业主一直未能选出新的物业公司，旧的物业公司还在工作。2013年5月初，在街道的组织协调下，小区业主委员会召开会议，决定继续聘请原先的这家物业公司为小区提供物业服务，物业服务费从当年4月起新区按每月每平方米1.1元、旧区按0.8元收取。

林先生认为小区管理混乱，物业公司的服务很差。而且，从2013年1月到4月，这家物业公司没获得业主同意，根本就无权行使物业管理职能，更不应该收费。因此，他拒交相关的物业服务费，后被物业公司告上法庭。

一审经办法官于2013年9月到该小区(新区)勘验，发现小区的环境不够整洁，绿化缺少维护，门禁系统失效，墙体部分瓷砖脱落。

一审法院经审理认为，物业公司为诉争小区提供的前期物业服务于2012年年底到期后，小区业主未能成立业主委员会，也未选聘新的物业服务企业。因而，这家物业公司继续留在该小区提供物业服务，与业主之间形成事实上的物业服务关系。这期间的物业服务费用可参照前期物业服务合同的约定计付。2013年5月之后，小区业委会与物业公司订立的新的物业服务合同对全体业主产生约束力。依此计算，林先生应缴纳的物业服务费用共计664元。

但是，依法院认定的相关事实，物业公司在履行合同过程中确有存在违约行为，如小区的环境卫生不够整洁、绿化维护欠缺、门禁系统失效等。林先生因物业公司履行合同存在违约行为而未依约定按时支付物业费有一定的合理性，但是该公司并非完全不履行合同义务，林先生拒交全部物业服务费的行为也构成了违约。

综合考虑各方面的因素，法院对物业管理公司要求业主林先生支付逾期付款违约金的诉请不予支持，并酌情将他应付的物业服务费调整为609元。

一审宣判后，物业公司不服，提起上诉。市中院终审维持原判。

□律师说法

物管企业是否担责

应看具体情况

业主碰到小车停在小区指定位置被划伤、家中失窃、门禁系统失灵、小区卫生不够整洁等问题时，可否要求物业管理公司担责?对方若未尽到自身管理职责，业主又不能以拒交物业费维权，还能有其他维权措施吗?就此，记者咨询了福建熹龙律师事务所的副主任律师丁文辉。

丁律师认为，《物业管理条例》中规定：“物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。”

根据上述规定，业主在日常生活中碰到的问题能否要求物业承担责任，要基于物业服务合同的约定或看物业管理公司的过错程度。

(1)对于小车停在小区指定位置被划伤的问题。若物业管理公司对业主停放的车辆有收取保管费或泊位费等费用，就与停车业主形成有偿保管合同关系，如发生车辆毁损、丢失的，物业管理公司应当承担损害赔偿责任;若物业管理公司对停放的车辆没有收取费用，但采取发卡、登记等管理措施的，则物业管理公司与停车的业主之间形成无偿保管合同关系，如发生车辆毁损、丢失的，物业管理公司只有在存在过错或重大过失或未尽到安全保障义务的情况下，才必须承担损害赔偿责任。

(2)对于业主家中失窃的问题。由于物业管理公司对小区负有合理程度的安全防范义务，应当实施必要的正常防范性安全保卫活动。在物业管理公司没有履行保安职责或履行保安职责存在过错的情况下，业主可以要求物业管理公司承担赔偿责任。

(3)对于门禁系统失灵的问题。因物业管理公司怠于维修、维护门禁系统而导致业主人身或财产受损害的，业主可以要求物业管理公司承担相应的损害赔偿责任。

(4)对于小区卫生不够整洁的问题。因物业管理公司疏于管理造成物业区域环境恶化或不符合物业服务合同中约定的卫生标准，那么业主可以依约要求物业管理公司承担违约责任。

《物业管理条例》第四十九条规定：“县级以上地方人民政府房地产行政主管部门应当及时处理业主、业主委员会、物业使用人和物业服务企业在物业管理活动中的投诉。”《福建省物业管理条例》第五十六条规定：“物业管理企业与业主发生物业管理争议的，当事人双方可以协商解决;可以向基层人民调解委员会申请调解;也可以依法向仲裁委员会申请仲裁，或者依法向人民法院提起诉讼。”《福州市物业管理若干规定》第七条规定：“建立物业管理联席会议制度，协调处理业主大会成立、业主委员会换届、业主委员会履行职责、物业服务企业退出、物业服务纠纷等物业管理中的问题。”

可见，在物业管理公司未尽到自身管理职责时，业主的维权方式主要有以下4种：(1)通过业主委员会就涉及业主公共权益的问题与物业管理公司谈判、交涉;(2)请求物业管理联席会议介入调解;(3)向物业管理公司的监管部门即市、县房地产行政主管部门投诉;(4)根据物业服务合同的约定向仲裁委员会提起仲裁，或向人民法院提起诉讼。

(福州晚报记者　陈鸿星)