小偷自由进出小区 业主向物管索赔未获法院支持

根据上述规定，业主在日常生活中碰到的问题能否要求物业承担责任，要基于物业服务合同的约定或看物业管理公司的过错程度。

(1)对于小车停在小区指定位置被划伤的问题。若物业管理公司对业主停放的车辆有收取保管费或泊位费等费用，就与停车业主形成有偿保管合同关系，如发生车辆毁损、丢失的，物业管理公司应当承担损害赔偿责任;若物业管理公司对停放的车辆没有收取费用，但采取发卡、登记等管理措施的，则物业管理公司与停车的业主之间形成无偿保管合同关系，如发生车辆毁损、丢失的，物业管理公司只有在存在过错或重大过失或未尽到安全保障义务的情况下，才必须承担损害赔偿责任。

(2)对于业主家中失窃的问题。由于物业管理公司对小区负有合理程度的安全防范义务，应当实施必要的正常防范性安全保卫活动。在物业管理公司没有履行保安职责或履行保安职责存在过错的情况下，业主可以要求物业管理公司承担赔偿责任。

(3)对于门禁系统失灵的问题。因物业管理公司怠于维修、维护门禁系统而导致业主人身或财产受损害的，业主可以要求物业管理公司承担相应的损害赔偿责任。

(4)对于小区卫生不够整洁的问题。因物业管理公司疏于管理造成物业区域环境恶化或不符合物业服务合同中约定的卫生标准，那么业主可以依约要求物业管理公司承担违约责任。

《物业管理条例》第四十九条规定：“县级以上地方人民政府房地产行政主管部门应当及时处理业主、业主委员会、物业使用人和物业服务企业在物业管理活动中的投诉。”《福建省物业管理条例》第五十六条规定：“物业管理企业与业主发生物业管理争议的，当事人双方可以协商解决;可以向基层人民调解委员会申请调解;也可以依法向仲裁委员会申请仲裁，或者依法向人民法院提起诉讼。”《福州市物业管理若干规定》第七条规定：“建立物业管理联席会议制度，协调处理业主大会成立、业主委员会换届、业主委员会履行职责、物业服务企业退出、物业服务纠纷等物业管理中的问题。”

可见，在物业管理公司未尽到自身管理职责时，业主的维权方式主要有以下4种：(1)通过业主委员会就涉及业主公共权益的问题与物业管理公司谈判、交涉;(2)请求物业管理联席会议介入调解;(3)向物业管理公司的监管部门即市、县房地产行政主管部门投诉;(4)根据物业服务合同的约定向仲裁委员会提起仲裁，或向人民法院提起诉讼。

(福州晚报记者　陈鸿星)