无物业小区，也能管得好——福州尝试无物业小区管理新模式

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治理顽疾，须多措并举

□福建师范大学公共管理学院教授谢宏忠

在福州的中心城区，仍有不少无物业管理的老旧小区，这些小区规划落后，基础设施缺失，环境脏、乱、差，已成为居民的心病。这不仅是亟待解决的民生问题，也直接关乎整个城市的精神文明建设。

造成小区无物业的原因主要有三方面。一是房屋的产权形式太复杂。其中有房改房、单位自管房、房管部门直管房、拆迁安置房，以及衍生出来的二手房和出租房。由于居住的人群成分复杂，人口流动性高，缺少归属感，大家很难达成共识和契约。二是小区的先天性不足。上世纪七八十年代建设的职工宿舍小区在当初建设时，配套基础设施就不甚完善，这直接导致物业管理的成本偏高，专业物业公司不愿进驻。三是业主的购买意愿不强。此类小区的居民低收入群体占大部分，他们一方面购买力不足，同时在思想观念上还停留在计划经济时代，还没有养成交物业管理费的意识和习惯。

治理好无物业小区，是一项民生工程。首先要调动社会力量参与。无物业小区综合整治牵涉面广，经费缺口大，是一项复杂而艰巨的系统工程。各级政府应发挥主导作用，明确各自职责，制定总体规划方案。同时，要积极引入市场机制，调动社会资金和力量，动员小区居民共同参与小区的综合整治。

其次，推广无物业小区自治管理的模式。经多年探索，目前已形成比较稳定的管理模式，有社区代管、业主自治、单位自管、引进“民非”组织等。每种模式都有利弊，但总体来说，通过自聘保洁员、治安员或门卫进行自治管理的模式，降低了管理成本，实际作用明显。其他类似的无物业小区，可以前去借鉴和学习。

最后有关部门要加强对物业管理公司的扶持力度。一方面政府物价部门应出台合理的物业管理收费标准指导价，同时制定相应制约措施，对于服务质量低、居民投诉率高的物业公司，出台相应的举措予以制约和处罚。同时，扶持一批服务质量高、诚信度较高的物业公司，并给予适当补贴和政策倾斜。