老旧无物业小区，怎么管？

东南网12月27日报道（福建日报记者 林智岚）

基础设施老化、环境脏乱、难以引入物业公司……成了困扰无物业小区的普遍问题。据统计，目前仅福州市就有无物业老旧小区600多个，涉及17万余户居民。如何建立无物业小区治理长效机制，是许多居民，也是人大代表所关心的。

今年，省人大代表吴林徽在省十二届人大一次会议上提交一份《关于以文件形式规范社区代管老旧无物业小区的资金数额及来源的建议》，建议按照政府补助、社区筹资、群众缴费的形式解决老旧无物业小区的资金来源，上级政府给予代管社区定额补助，并适当提高代管老旧小区较多的社区居委会的办公经费。

居委会代做“保洁员”

吴林徽是福州新店镇新店社区居委会主任，社区里的黄金山村小区于1999年开盘，现有272户住户。2011年，黄金山村开发商的物业撤出。

“他们退出不干，小区的物业就成了大问题。”住户许阿姨抱怨道。

当时小区没有封闭，没有门卫，甚至没有路灯，加上出租的房屋不少，又临近春节，小区治安堪忧。

“进驻老旧小区，要花大量时间、精力去管理，至少需要配备保安、保洁员、楼管员等，仅工资支出加上办公经费每月就要上万元，再遇上一些居民拖欠物业费，经常入不敷出。”某物业公司负责人表示。

在无人管的情形下，居民们求助于社区。新店社区居委会接手这个难题后，多方协调业主成立业主委员会进行管理。物业管理费也由原先的每平方米0.3元提高到0.5元，但仍然收不抵支。不多久，业委会主任辞职，业委会也散了。社区再度接手，委托小区的老人协会进行管理。但老人协会也做不下去，社区第三次接手。

2011年以来，居委会先后接管了3个无物业小区。居委会的9位工作人员和12位委员，每个人都要做物业工作——扫地、做卫生，晚上还轮流站岗。

去年7月，新店社区请来福州铭韵物业管理有限公司接管黄金山村。“这次能撑多久，大家心里都没底。”吴林徽十分担忧。

维修经费不足成难题

记者在走访中发现，无物业小区基础设施十分薄弱。小区道路受损，下水道堵塞，化粪池满溢，脏乱差现象较为明显；消防设施不齐全，路灯缺失，没有保安和安防监控，安全状况隐患重重。

吴林徽介绍，新店社区目前有3900多户住户，其中居住在无物业小区的有1000多户。“早期小区均未交纳公共维修基金。公用设施要进行整修改造，所需费用太大，物业费收不抵支，因此只能进行局部性修缮，群众意见大、投诉多。”

2012年，新店镇政府出资几十万元，给辖区内的小区改建消防设施、整修路面、疏通或改造地下排水管网。之后，新店社区又向镇里申请6万元经费用于黄金山村的公共基础设施维修，安装了铝合金伸缩门，

建起一个8平方米的保安亭。为了省钱，新店社区居委会书记林长亲自设计保安亭，买料，还干起水泥工的活。小区的业主也出工。在大家共同努力下，原先脏乱差的小区环境有了很大改善。然而上个月，黄金山村的水管爆了，缺少维修经费的社区只得再向镇里要钱。

吴林徽说，没有公用维修基金，这些小区的公共设施维修主要依靠乡镇（街道）的补助来维持，而各乡镇（街道）财政收入不均衡，故下发的补助也不一，“我们不能每次都向上要钱，得想办法找到解决之道”。

当选省十二届人大代表后，吴林徽结合自己的工作体会，提交了相关建议，要求规范社区代管的老旧无物业小区维修资金的来源问题。

急需推进社区物业服务

记者了解到，目前福州无物业小区主要有三类：一是上世纪建成的老旧房屋，基础设施比较老化，一直没有物业管理；二是由单位或公司的集体宿舍转变而来的私人房产，因管理人员撤离而成了无物业小区；三是开发商物业撤离后的无物业小区。

福州市根据已经出台的《旧住宅小区综合整治实施方案》，力争至2014年基本完成五城区老旧住宅小区的综合整治。无物业小区整治内容包括整修路面、疏通或改造地下排水管网、改造公共照明设施、完善环卫设施、修建小区围墙和大门、完善小区安防监控设施、完善信箱和公告栏、合理配置小区绿化、规范车辆停放秩序等。

专家建议，对无物业管理的老旧住宅小区，政府要引导建立物业管理机制；推进社区物业服务，完善物业管理工作机制，健全市场监管体系，建立社区管理和物业管理联动机制。

参与办理吴林徽代表建议的省民政厅有关人员坦言，这是一项需要在实践中不断加以探索的工作，需要与相关部门配合，进一步推动有关政策措施的研究制定和完善。