福州地下商业空间大规模兴起 多项目借力地铁上马

记者从业内获悉，在明年上半年，最快春节后，万宝地下空间开发极有可能正式破土动工。而就在几天前，相关部门宣布《福州市中心城区地下空间利用专项规划》刚刚通过专家评审会审查，福州地下空间利用进入新的历史阶段，随之而来的或是福州地下商业空间开发的大规模兴起。

多个地下空间借力地铁线路上马

地铁二号线穿越万宝地下空间，将提高商圈竞争力

今年初，有消息称，万宝将建大体量地下空间。消息一出，曾引起广泛关注和讨论。工程投资额15亿元，总建筑面积约12.8万平方米，首条地下交通干道……随着万宝地下空间规划逐渐清晰，福州人对“地下空间”开始有了明确的概念和期待。

曾任宝龙、万象老总的林建德认为，目前制约万宝商圈发展的最大瓶颈是交通问题，地下的连接互通，使得万象、宝龙、中央第五街、红星美凯龙、苏宁这地面五大主体之间的交通联系更加便利。地下商业开发所带来的内部竞争并不是问题，“大家会走差异化路线”，反而是为商圈加码，更好地应对来自万达、泰禾等福州其他商圈的竞争压力。

万宝地下空间的开发只是一个开始。上周，《福州市中心城区地下空间利用专项规划》通过专家评审会审查，在公布的5个项目中，万宝地下空间赫然在列。此外，还有三江口行政文化中心、三江口商务中心、火车北站、五一广场4个重点规划建设节点。

无独有偶。今年福州的土地出让中，也开始有意识地利用地下空间。本月初出让的宗地2013-40号地块就包含40余亩地下空间地块，被视为此次出让最大的亮点。而就在明日，福州还将拍卖一幅位于茶亭公园的地下空间地块，主要用于建设社会停车场。

可以说，短期内，地下空间项目将在福州遍地开花。业内人士表示，地下空间的开发在发挥改善城市交通、扩充基础设施容量、商业布局兼顾人防等功效方面意义重大。而福州目前正在建设中的轨道交通，也大大加快福州城市地下空间开发和利用的脚步，对福州地下空间的系统化开发形成良好契机。

记者注意到，目前已公布的地下空间建设几乎都与地铁挂钩。地铁二号线直接穿过万宝地下空间，茶亭公园地下空间则结合地铁一号线茶亭站。消息人士透露，火车北站地下空间将是上述项目中最复杂的一个，其将成为火车、地铁等多种公共交通的换乘枢纽。

福州地下商业开发现状偏“弱”

目前福州的地下空间主要用做停车场，开发形式简单

一名不愿透露姓名的福州地下商业开发人士表示，“不客气地说，福州目前还没有真正成功的、像样的地下商业空间开发利用的案例。”西方城市地下空间的开发利用已经经历了一个半世纪的发展，从亚洲范围来说，日本和香港特区都有非常成功的案例，近年来，北京、上海、广州、深圳、大连、哈尔滨等诸多大城市，也都相继建成了大量的地下商业街和地下综合体等地下商业空间。

福州规划院一位不愿透露姓名的专业人士告诉记者，目前福州地下商业空间开发在全国而言“偏弱”，目前主要是地面上商业综合体对自有地下空间的简单开发，“一般只开发地下两层，主要还是用做停车场。”

这位专业人士表示，尽管福州是沿海城市，在土质

方面存在一些特点，但技术上完全不是问题。现代地下商业开发的一个重要原因是缓解地面拥堵问题，充分利用地下资源，这些都是深层次开发，“地下四层很普遍”，并且讲究功能综合化、环境景观化、场所人性化。

而目前福州一些所谓比较正式的地下商业空间都未能做到这一点，如目前的火车北站和世贸商城地下空间的商业业态都颇为凋零。一位地下商业开发人士认为，除了设计方面的问题，火车站地下商业空间的定位本身也很失败。“现在的人旅游谁会在火车站购物？火车站商业空间停留时间较短，应该定位为配套商业服务，比如餐饮、中转服务等。”

未来地下开发当注重“寄生”特质

选址严格，地上有成熟商圈可以形成互通人流

一名从事地下空间开发多年的业内人士表示，地下空间的开发，首先选址上就相当严格，最好地面上就有成熟的商圈，可以形成人流的互通。例如万宝地下空间就很好地“寄生”于宝龙、万象、苏宁等多个综合体，可以说直接挂靠上福州目前的商圈“一哥”。从定位上看，万宝地下空间未来的定位也与目前的万宝商圈高度统一，相辅相成。

同样的，如果五一广场地下空间也作为商业开发，也需要遵循“寄生”准则。业内人士认为，目前五一广场周边有于山堂、画院、科技馆、大剧院等场所，如果做商业，就不能走大众化路线，而是需要引进高雅业态，打造具有文化元素的高端消费区或文化体验区。

不过，也有专业人士认为，亚热带地区不太适宜大面积开发商用的地下空间，大规模的地下空间更适用于交通体系和停车场，尤其在南方，地下空间的开发和运营成本都很高，不仅要防水、防潮，还要通风、照明，除非必须，一般人不太愿意长时间在地下空间停留，这就是为什么地下商场通常不如地面商场人气旺的主要原因。

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榕地下开发造价不菲租金不低

业内人士表示，目前福州地下空间的开发多为停车场，比较单一，但实际上地下商场的租金回报是非常喜人的。

业内人士透露，成功的地下商铺租金不一定低于地面商铺，一般情况，地下一层商铺租金和同地段地上二层租金相等，目前宝龙负一层租金价格就是如此。

不过福州的地下商业空间开发成本也不菲，福建中防联博投资发展有限公司总经理于锡敏表示，福州等南方沿海城市由于土质原因，开发成本相对高一些，“地下一平方米开发成本要12000元，几乎比地面高一倍。”

不过也有业内人士认为，相对于日益高涨的地面土地价格，地下商业空间的开发还是大有可为。毕竟，目前地下空间的土地价格较地面土地出让金便宜了不是“一点点”，即便地下空间造价相对较高，但从整体成本看，开发商还是有利可图。