震荡期：2010年10月10日至2012年3月新政从严成交下跌房价滞涨

从2010年福州版限购令出台到2012年3月，可以说是限购效力最大化的时期。不论是国家还是地方，高压行政手段、从紧的金融信贷手段不断出台，层层高压严控，从购房资格到购房贷款，楼市中的投资、投机需求已被全部堵死。

市场迅速转冷，首当其冲的就是成交和房价的变化。

2009年，福州住宅共成交47145套。而2011年福州市区住宅成交15664套，不仅同比2010年下跌17.25%，较之2009年更是大幅缩水。这也可以反映出投资投机需求撤出的大致数量，但不能否认的是，它也影响和误伤了一些含部分改善需求和刚性需求的入市。

在成交面积段方面，与往年相比刚需小户型上市数量有明显增长。此外，受挤出效应影响，曾经风头无二的不限购区域以及不限购产品，在市场观望情绪加剧及银行信贷额度收紧的大环境中，同样未能幸免，销售热度较此前有所下降。

与此同时，房价上涨速度相对于2009年—2010年明显放缓，在12000元/㎡~13000元/㎡区间内徘徊。一业内人士分析认为，开发商为了提高销售速度，选择以低价位产品入市吸引客户，目的是迅速抢占所剩不多的刚需市场。“但现在的降价，只是定价上的策略性调整，试探市场，总体幅度并不大。”

对购房者而言，首套房贷利率不断攀升，月供“压力山大”，而价格尚未调整至满意的程度，因此观望情绪浓厚。不论是开发商还是购房者都在观望下一步政策走向，市场陷入深度博弈期。

适应期：2012年3月至2012年年末调控趋稳成交止跌房价反弹

2012年初，为了应对国内经济增长下行的风险，中央把“稳增长”放在了重要位置上，对房地产调控的态度从“坚决遏制部分城市房价过快上涨势头”转变为“促进房价合理回归”。

与2011年几乎每月都有新调控政策出台的高频状态不同，在2012年后，新政出台频次明显放低，呈现出围绕满足自住需求为主的“定向宽松”的市场特征。地方则敏锐地感应到这种变化，在没有触碰限购红线的前提下，通过如普通住宅标准调整、各种购房补贴措施、利率上的定向宽松与优惠，刺激楼市成交量回升。

在信贷金融政策的相对宽松中，市场也迎来了成交的逐月上扬，就连暑期档也同样可圈可点：全年成交收于21213套，较2011年增加了三成。受成交攀升影响，房价从年初的12529元/㎡升至年末的13375元/㎡，涨幅控制在合理区间。