福州银行业人士表示，剔除产权的变更，以房养老，其实质是一种“倒按揭”的设计。从银行的角度来看，通常的按揭贷款，其风险是随着时间的推移不断减小的。“倒按揭”却恰恰相反，随着时间的推移，风险会不断增大。所以，“倒按揭”利率的确定是一个大难题，如果按揭利率的确定偏向消费者，银行的风险就会加大，而如果按揭利率偏向银行，消费者就会觉得不合算。因此，“倒按揭”牵涉到房地产评估、利率确定、人的寿命预期等多个因素，从估算房屋现有价值，以及预测未来房价走势，包括将房产的价值平均分配到老人每月的养老金中，都需要大量的保险精算方面的人才，这些是金融机构必须面对的难题。

因此，本地金融业人士认为，要想真正推进住房反向抵押养老保险，需要政府承担更多责任，最好的方式是由政府作为担保人，成立政策性银行，降低商业金融机构在“倒按揭”过程中的风险。仅仅出台规划，在他们看来意义不大。

“需要有一套科学、合理的评估机制，能对房子的价值及投保人的预期寿命进行合理评价，才能确定养老金的额度，且要双方都能接受。”福建知名地产专家刘福泉说。

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“子承父房”传统观念阻碍抵押养老保险发展

不仅金融机构不愿意，福州一般市民对住房反向抵押养老保险也很抵触。最关键的一点，是持有房屋的老年人并不认可这些模式。一旦签订协议，老人即失去了房产的所有权，这成了他们心理上最难跨越的门槛。

“传统观念是这项业务开展的最大障碍。这与老年人再婚难的性质相似，许多年轻人反对父母再婚，是怕继父母将来分财产。同样，小一辈为自己的利益考虑，同样也会反对老人‘以房养老’。”刘福泉表示，按照传统观念，老人身故后应该把房子留给子女，现在却要提前卖给保险公司。即便是出于经济上的压力，但因为家庭的束缚，也会令很多老人对这种养老方式望而却步。

省老龄委此前也曾对此进行调研，结果显示，能够接受“以房养老”的多是高学历老年人，一般老年人都无法接受，理由就是“房产要给子女继承”。实际上，愿意接受“以房养老”模式的人，恰恰是有多处住房，收入不菲，预售给银行一套无所谓的人群。相反，一些退休金仅够吃饭、子女收入一般的老人并不接受，表示省吃俭用也要将房产留给儿孙。

因此，通过“倒按揭”或者其他方式来“以房养老”可不可行，一定要看到社会价值取向的问题。记者了解到，“以房养老”在欧美的流行，与其高额的遗产税有很大关系。在美国，子女要继承包括房产在内的遗产，必须缴纳高达60%～80%的遗产税。因此，即使是从经济角度考虑，老人愿意将房产抵押，子女也少有异议。并且，“以房养老”所获得的“倒按揭”金额部分是可以免税的，因此个人在买卖房产时采用这一计划，可以达到避税的目的。而在国内，这一最重要的政策土壤，其实并不具备。

与其相比，靠出租房费用养老的模式倒是容易被老人接受。拿租金来付养老院的钱，过世后房子还是子女的。“租房养老”由于产权不发生变化，更容易被接受。