探讨2 住宅与配套，谁先行?

旅游地产，既是旅游项目，又是地产项目，那么究竟是先旅游后地产，还是先地产后旅游?就当下福州已开发的旅游地产情况而言，大部分项目选择的是配套建设与住宅销售并行，一边通过开发建设配套来为本项目提供诸多利好，一边依托住宅销售来回笼资金以继续后续开发。

“对于发展旅游地产而言，无论是住宅销售先行还是配套建设先行，都必须先有合理可持续的规划。因为旅游地产除了依赖于自然资源，人文资源、交通状况及服务配套也非常关键。如果配套跟不上，有的远离市区的项目甚至连满足基本的生活需要都谈不上。”一从事旅游地产开发的项目经理透露。

蔡俊认为，现在福州的旅游地产项目多处于周边县市，交通、基础设施、配套等都不够完备，而拿下的都是超大地块，规模浩大，所需要投入的资金量也巨大，运作需要一段较长的培育期。“在这段培育期内，资金来源有很大一部分就要依靠房地产销售，减轻后期项目运营带来的压力。”

但在旅游地产开发中所遇到的不可避免的矛盾是，如果出售型物业所占比重较大，不符合旅游地产的本质，房子卖出后，也很难实现后续产品的增值。但持有型物业面积较大，则很难在短时期回流资金，加之财务成本，在当前的市场背景下，开发商普遍资金偏紧，旅游地产项目运营倍加艰难。

“地产先行还是旅游先行，主要还是看企业实力。”郑佑和指出，房地产先卖确实可以回笼资金反哺后续项目发展，但这种做法其实也有弊端。如果只是依靠卖房来回笼资金，一旦前期房地产项目没卖好或卖不出去，整个项目反而会陷入困境，因此与开发商整个操盘资金实力也有很大关系。

探讨3 如何形成新城产业化运营?

然而，备受关注的焦点，无疑还是旅游地产如何实现长期持续化发展——依托产业化，形成自身产业化的良性循环，这是近乎所有业内人士的共识。