谁将成福州未来的CBD之王？

交通挤、电梯挤、停车难压倒鼓台写字楼江滨一线“内讧”，金融总部扎堆金融街优势明显

本报记者刘丰/文 刘彬/图

上百万平米新型写字楼产品入市，市场依然需求旺盛，这恰是传统以鼓台为中心福州传统写字楼老化、配置落伍的一种无奈。也许限购、住改商只是引爆福州新兴写字楼市场的一根导火索，但老写字楼随着时间推移，已无法满足市场需求，才是点爆本轮福州写字楼供应、销售两头热的根本原因。

或许未来，五四路一些CBD（中央商务区）仍旧能在市场占有一席之地，捍卫鼓台传统写字楼中心的最后尊严，但福州未来写字楼CBD重心南移往沿江靠拢，已是大势所趋。

交通挤、电梯挤、停车难传统写字楼空置率高达20%

交通挤、电梯挤、停车难，已成为在上下班高峰时间困扰白领的三大烦，而这也是传统位于鼓台中心区域写字楼的通病。

首先是停车难。据记者了解，在福州五四路等写字楼密集区，停车是个大难题。在传统写字楼，停车难成为所有受访者反映的第一个问题。

租用省立医院附近的航空大厦的一家外贸公司负责人告诉记者，当初选择该大厦就是因为上下游企业都在这附近，沟通起来很方便。但每天停车让人头疼死了。

“大厦停车位就那么几十个，其中十几个车位已经被其他公司买断或者长期租用，剩下的只能先到先得。一些同事只能把车停在附近一家酒店的停车场。”

“我曾经到五四路一大厦办事，绕了半小时都找不到停车位，只能打道回府。可以说停车位不足成为当下写字楼的通病，这是一个集体症候群。”福州房产专家王阿忠称，现在写字楼开发商都在规划中着重解决停车难的问题，有的实际可用的配比可以达到1∶1.5左右。

此外，电梯老化也成为传统写字楼的通病。按照当前顶级写字楼的标准，按照大厦总建筑面积计算，每部客梯服务面积不超过4000平方米，等候时间不得超过30秒，客货分离，货梯至少两部。

但记者调查发现，福州传统写字楼远远达不到这些条件。航空大厦，20多层里的三十多家公司共用两部电梯，每部电梯荷载1000千克。不少企业表示，“这两部电梯已经使用了好些年，实际载重量比标注的还要低，碰上上下班高峰期，等个十几分钟已经算快了。由于没有设置专门的货梯，如果碰上有人搬运东西，基本上其他人就挤不上了。”

近年来，随着福州写字楼需求的节节攀升，很多小企业无奈之下搬进住宅。一栋大厦商住两用情况随处可见，这使得大厦周边交通混杂，停车难、电梯挤的现象也更加凸显。

福州大学房地产研究所所长王阿忠介绍，据统计，目前福州写字楼供求严重失衡，有几万户企业面临写字楼缺口。如果按每个单位平均需要100平方米以上来算，市场缺口非常庞大。

正因为硬件的滞后，让一些传统的写字楼因无法达到企业的要求出现空置。

“大部分公司对写字楼都有自己的要求，面积、交通、配套……要找到所有条件都符合的非常困难。”郑爱新告诉记者，一些较落后的写字楼因无法符合现在的办公条件，出现空置，目前市场上这些写字楼的空置率达到20%。

甲级写字楼提升福州写字楼硬件

“在福州，原有的写字楼大多数集中于以五四路与湖东路交叉口为中心的有效半径内，这批写字楼大多数是十年前的，设施陈旧，已大大不能满足企业的需求。另外，海西的发展、福州地铁经济的到来，让不少外来名企看好福州市场，一大批跨国公司先后将区域性总部落户福州，这些企业，都需要与之相配套的写字楼。

房产专家刘福泉表示，随着海西经济的发展，一个企业更需要高端的写字楼来展示企业形象，这同时也为企业奠定了良好的发展前景。目前，福州很多写字楼新项目大多标榜“甲级写字楼”。

一业内人士介绍，市场对于写字楼评级有一个量化的标准。

例如，甲级写字楼办公部分应超过20000平方米，每层建筑面积不低于1000平方米；1-2年内的入住率不低于65%；电梯内应有高档装饰，按大厦总建筑面积计算，每部客梯服务面积不超过5000平方米，等候时间不超过40秒；客货分离，货梯至少1部；有完善先进的智能控制系统。

构架上，甲级写字楼的建筑规划大堂宽敞、挑高三层或以上；停车方面，按大厦总建筑面积计算，每150-200平方米配置一个停车位；配备专用地上、地下停车场；地下停车场应设有自动计费系统和防盗安全系统等。

王阿忠表示，这两年福州新亮相的写字楼均以高端、现代化、国际化的形象改变着福州人对写字楼的传统观念。

例如，宇洋中央金地是第一个打造直升机停机坪的写字楼；升龙汇金中心首创360°全景单元式幕墙技术。

不仅仅是这些项目，目前在售的申发大厦、世纪百联、恒力金融中心等写字楼产品，均融入了许多全新的概念。申发大厦首推福州第一个“光合写字楼”；世纪百联项目则将25个定制型空中花园植入写字楼；中捷地产倾力打造外滩级标志性全江景写字楼。这些高端写字楼已成为市场新宠。

写字楼集结成群+金融总部扎堆金融街占尽优势

“福州传统中央商务区的发展已经遇上了瓶颈，那么，跳开传统，寻求多个中心发展是解决问题的好办法。”王阿忠称，在海西建设中，福州正向滨海城市发展，在“一城两翼双轴线”的规划中，闽江和乌龙江将起到中轴线的作用。新兴的写字楼项目，能最有效地提升城市形象，而江岸地区是最理想的地点。

于是，江滨大道上的海峡金融街以及闽江北岸中央商务区顺应而出。

“良好的区域商业配套与交通状况，将让这一新的CBD有着极大的潜力。”王阿忠称，滨江沿线相比五四路在CBD建设与设计上更为灵活，有利于打造真正的城市名片。

虽然同处闽江一线的闽江北岸中央商务区将建集写字楼、商业综合体、星级酒店于一体的商务商贸中心，发展文化产业、“总部经济”、“楼宇经济”，实力也不容小觑。

但不管是业内人士还是规划专家，都更看好金融街的优势。

一福州规划专家告诉记者，北江滨商务区与海峡金融街形成新的成熟商圈，未来替代东街口商圈已基本成为业内的共识。而从这两个区域的细分来看，海峡金融街将更胜一筹。

加上目前福州正在打造滨海大通道规划。北接宁德，南连莆田，辐射福州5个沿海县市区、4大港湾、5个国家级开发园区、1个省级经济开发区，总长238公里，均按不低于二级公路标准规划建设，总投资达221.3亿元。

业内人士表示，未来海峡金融街将坐落多座写字楼，但这些写字楼间都有自己的定位，竞争并不激烈，反而可以结成写字楼集群。除了优化的写字楼集群，未来可以看到江景的沿江滨写字楼更具有其他区域写字楼难以企及的优势。且金融街是作为海西未来发展的金融中心，目前已有大型城市综合体万达广场作为配套，同时集合建设银行、招商银行等大型金融机构总部。

“不同写字楼开发商针对客户群体都不一样，写字楼集群就意味多行业客户都将聚集金融街，再加上集中的金融机构，金融街板块很容易形成多行业集聚，构成CBD集群优势。更何况这里还有万达这样大型的商业综合体。”王阿忠对于海峡金融街未来的前景充满信心，当然就像上海高档办公楼也有外滩和非外滩之分一样，在金融街首先最独特的资源还是临江，依托于闽江的临江写字楼可能在未来的竞争中更加具有优势。

“北江滨商务区虽然未来也有多栋写字楼推出，且处于万宝商圈辐射范围，但实际上的地理位置与万宝商圈隔着二环路，在区位上就失去了先机。”刘福泉分析。

此外，马尾区倾力打造的位于快安片区东南侧的总部经济集聚区作为马尾区产业转型及产业提升的新亮点，但由于马尾交通不便，在福州来说相对边缘，对海峡金融街还不足以构成威胁。

专家观察

福州CBD需要长期规划

虽然目前福州写字楼市场发展如火如荼，但福州大学房地产研究所所长王阿忠认为写字楼在规划上还有欠缺。

王阿忠说，前几年，福州写字楼和住宅价格一直出现倒挂现象，同一地段住宅售价高达两三万元，而写字楼售价还不到1万元。“这在国外成熟市场是很难被理解的。因为住宅是属于消费品，并不会产生效益，而写字楼则是用作经营的。”

“任何事物的发展都要遵循一定的规律。福州写字楼停滞了十多年，一直没什么起色，但这一两年出现飞速发展期。”王阿忠认为，福州住宅发展至今经历了近10年，写字楼的发展也需要一个按部就班的培育过程。

统一产权写字楼出现租金泡沫

写字楼市场的供求失衡导致福州写字楼租金从去年下半年开始飞速增长，成交价也水涨船高。采访中，多名业内人士均表示，目前福州市写字楼的整体租金和价格已经露出了虚高的苗头。

刘国辉告诉记者，目前福州写字楼权属主要分为独立产权和统一产权。独立产权是由开发商开发出写字楼，卖给各个企业。而统一产权则是开发商出租写字楼并保留对写字楼的所有权。

“供需矛盾突出使福州写字楼租金从去年下半年开始出现上涨，今年政府禁止住宅商用更是加大了市场的供应压力，但真正导致租金上涨的其实是人为的炒作。”刘国辉称。

“在国外，商业产品的价格一般按照两个月的空置率和10%的收益率来算，那么商业产品的价格就是月租金*100倍。按照这个计算方法，福州写字楼现在的平均租金在70-80元/平方米/月，那么售价在7000-8000元/平方米。但事实上，福州写字楼的价格已经远远超过这一水平。”福州房产专家王阿忠也认为，当前福州写字楼价格存在虚高的成分。