谁将成福州未来的CBD之王？

专家观察

福州CBD需要长期规划

虽然目前福州写字楼市场发展如火如荼，但福州大学房地产研究所所长王阿忠认为写字楼在规划上还有欠缺。

王阿忠说，前几年，福州写字楼和住宅价格一直出现倒挂现象，同一地段住宅售价高达两三万元，而写字楼售价还不到1万元。“这在国外成熟市场是很难被理解的。因为住宅是属于消费品，并不会产生效益，而写字楼则是用作经营的。”

“任何事物的发展都要遵循一定的规律。福州写字楼停滞了十多年，一直没什么起色，但这一两年出现飞速发展期。”王阿忠认为，福州住宅发展至今经历了近10年，写字楼的发展也需要一个按部就班的培育过程。

统一产权写字楼出现租金泡沫

写字楼市场的供求失衡导致福州写字楼租金从去年下半年开始飞速增长，成交价也水涨船高。采访中，多名业内人士均表示，目前福州市写字楼的整体租金和价格已经露出了虚高的苗头。

刘国辉告诉记者，目前福州写字楼权属主要分为独立产权和统一产权。独立产权是由开发商开发出写字楼，卖给各个企业。而统一产权则是开发商出租写字楼并保留对写字楼的所有权。

“供需矛盾突出使福州写字楼租金从去年下半年开始出现上涨，今年政府禁止住宅商用更是加大了市场的供应压力，但真正导致租金上涨的其实是人为的炒作。”刘国辉称。

“在国外，商业产品的价格一般按照两个月的空置率和10%的收益率来算，那么商业产品的价格就是月租金*100倍。按照这个计算方法，福州写字楼现在的平均租金在70-80元/平方米/月，那么售价在7000-8000元/平方米。但事实上，福州写字楼的价格已经远远超过这一水平。”福州房产专家王阿忠也认为，当前福州写字楼价格存在虚高的成分。