榕楼市限购令利剑周年 “限”字路口何去何从？

东南网－海峡都市报10月14日讯　转眼间，榕楼市限购令利剑祭出已满周年。近期随着部分城市以“限价”代替“限购”，还有部分符合限购标准的城市迟迟没有出台相应政策，“限购令或将松动或将取消”的说法又时有传闻。

那么，接下来福州的限购令又将何去何从？限购政策会否长期化？还是保障房起，限购令落？就此，记者采访了多位业内人士，一同厘清这些问题，探求福州楼市未来的走向。

悬念1：限购令，有多久？

自限购实行以来，楼市成交量一路走低，对于抑制过快增长的房价亦颇有成效，应该说是多年来宏观调控最具杀伤力的政策。但一直以来对限购的争议从未停止过，更多人的认为限购令只是一种阶段性政策。

对此，永嘉投资执行董事李日强表示认同，“限购本身就是临时性措施，是堵而不是疏，更非持续性的长久政策。限购令也只是为房地产调控做出治本政策留出缓冲空间。”

“作为一个特定时期的特殊手段，限购政策的实行短期内在调节市场、抑制投机购房方面肯定会有明显的效果。”业内人士郑景枫称，假设限购令维持三五年，和已经发展了20多年的楼市相比，依旧算是一种短期的行政手段。

那么，这种行政手段究竟要持续多久？

“还是要看楼市发展情况而定”，郑景枫称，福州仍是依靠房地产业来拉动地方经济发展，如果楼市遇冷，势必影响到土地市场，此时土地财政也将难以为继，进而影响整个地区经济发展。因此在楼市低迷到一定程度，地方经济没有动力推动增长，届时政策估计就有所松动，继而出台鼓励性措施。

悬念2：限购令，谁来接棒？

越来越多业内人士在接受采访时表示，限购令并不能一劳永逸地解决楼市矛盾。业内人士江映辉称：“长期来看，限购令让一部分买得起房的人无法买房，但又无法让大多数刚需买得起房。对于后者，目前的房价仍旧过高，但房价一旦真降，或又引发许多不可预测的后果。正因此，限购令的出台并不能解决根本的问题。”

那么一旦限购令取消，怎样的政策才能接棒，既延续较好的调控成效，又能保持楼市健康有序发展？对此，业内人士各有看法。

“限贷算是一种比较好的金融政策，可以减少市场上的投资、投机性需求，”郑景枫认为，“有些地方政府避限购锋芒，而选择限价这样更加缓和的举措，使年度住房价格不突破政府年初制定的房价指标，这样的手段其实更符合老百姓买房的需要。”

“能取代限购令的莫过于在持有环节上做文章，例如房产税、物业税等。”对此，江映辉发表不同看法，他称，利用税制改革降低房价，这是国际上通行的做法。适当收取的房产税，可以补贴廉租房和公租房、保障房，还应该加快转变经济发展方式，降低经济增长对房地产、土地财政的依赖，实现良性循环。

“当然，要在持有环节增税，有个前提条件，就是要改变国内现有的房产制度，例如土地开发环节的土地出让金、土地使用年限等等，只有解决了这些根本的政策问题，再考虑税收，才能起到真正的作用。”也有业内人士表示，推出房产税后，地方经济能从单纯依靠土地收益中脱离，使政府在法定税收原则下靠税收保持运转，而不是成为大地主。

悬念3：保障房，任重道远？

在限购令满周的同时，保障房亦在大行其道。越来越多的人称，作为长期调控政策的保障房，一旦落实到位，限购令也就失去了其存在的价值。

“当保障房建设形成规模时，满足中低收入阶层基本的住房需求，进而对高房价反弹会淡化，对商品房价的控制才有可能放开，而保障房形成规模将成为是否放开收紧政策的考核条件。”一业内人士表示，目前保障房的建设尚在初期，因此要达到理想状态，还有很长一段路要走。

“国家发展保障房，是大势所趋，最终让‘保障归保障、市场归市场’，一旦保障房落实到位，才能让政府有形的手与市场无形的手最好地相结合。但目前保障房在准入与退出的机制上不够完善，仍存在着较多的争议。”江映辉认为，保障房是解决那些低收入阶层的暂时性住房困难问题，一旦他们有能力会向往更好的商品房。而目前，限价房、经济适用房、租赁房等等都并入保障房内，相当一部分的保障房是解决了终生住宅而不是暂时性的困难，并不能有效解决社会上收入不均、分配不均的矛盾。

悬念4：淡市下，怎自救？

淡市之下，限购令还将持续，如何撑过这春天前的严冬？“以价换量”加速出货或将成为开发商下一阶段应对市场最明智、最现实的选择。多名业内人士在接受采访时，表达的看法颇为相似。

“从目前的市场态势来看，开发商的确要做好过冬的准备。或许今年大多数开发商感觉不到太大的压力，但随着时间的推移，明后年压力将不言而喻。”一业内人士分析，开发商要寻求新的出路，为自己的产品找准目标客群，或积极参与保障房建设，甚至是以价换量。郑景枫告诉记者，目前很多大户型出现滞销，开发商应该理性出售积压库存，让现金流动更加稳健，并多推出符合市场需求的产品。

当然，也有业内人士认为，即便是危机也有其两面性，它既是挑战也是机遇。“危机危机，化危为机”，淡市正是企业拿地抄底的好时机。目前有资金实力的企业，都加快了扩张的速度，到处寻找合适的地块，希望利用淡市时机抄底。例如现在很多本土的房企都认为目前只是短期调控，对房地产的长期发展十分看好，因此以各种合作形式来获取土地。