红了周边 淡了市区 限购周年福州楼市冷暖自知？

商业项目热，住宅冷

东南网－海峡都市报10月14日讯 一纸限购令“从天而降”，让福州的楼市在风雨中飘摇了一年，楼市的观望情绪愈发浓厚，开发商显然略处“被动”，福州的市场也出现了不同往年的变化。火了商业、红了郊区、多了促销，然而，不知是意外还是必然，调控一年了，真正的降价潮依旧没有到来，福州的楼市依然让人雾里看花。

红了周边，淡了市区

限购一年，最大的受益者，莫过于八县楼市。在福州版“限购令”中明确提出：本市行政区域内户籍居民同一购房家庭，只能在本市五城区新购买一套商品住房。正因此，其中的“五城区”就确定不包括八县市的商品住房，八县市楼市可谓是“逃过一劫”。

限购一年里，“不限购”成为八县楼盘最大的卖点。而在这个极具诱惑力的宣传语下，八县楼市的确迎来了最为丰收的一年。尤其对于闽侯、福清、平潭而言，更是如此。

当然，除了“不限购”外，“大福州体系”日渐完善，交通配套的跟进，让周边县市与福州的心理距离和实际距离均大幅缩短，这对于八县市楼市的长远发展又是一大利好。

以闽侯板块为例，限购令出台后，福晟·钱隆学府、顺华·乌龙江大区、三盛·托斯卡纳、世茂御龙湾等等，均取得良好的销售业绩。10月5日，三盛·托斯卡纳第六次开盘，短短一个小时，已卖出大半，据了解，自今年1月开盘以来，六度热销；国庆期间，融侨·宜家首度公开，取得极好的市场反响。

购房者热衷于八县“投资”，开发商同样转战布局八县拿地开发。据了解，万科、福晟、三盛、融侨、正祥、建发、世茂开发商纷纷在闽侯、永泰等拿地，掀起了开发热潮。

相比与八县的热，市区的住宅相对冷清了不少，一直处于不温不火的状态。

火了商业，冷了住宅

新政之下，住宅市场“一限再限”，住宅开发的黄金期似乎已过。限购这一年，开发企业一直在寻求新的经济增长点，始终是政策“避风港”的商业地产纳入眼帘，成为开发商们的首选。

据海都房网的数据统计，2010年10月1日到2011年9月30日，新增房源量达48106套，3906809.84m，其中车位、写字楼等产品占据了半壁江山。

可以说，进军商业地产，成为大多数开发企业应对限购的战略转型。在福州，除了万达、世茂等外来的商业地产外，一些本土的地产企业品牌在经历多年的实力积累后，亦积极勇于转型，纷纷涉足商业地产，例如中庚、泰禾、升龙、宇洋地产等等。业内人士称，如果2010年是商业地产的元年，那么，2011年商业地产已渐入佳境，成为众开发企业的兵家必夺之地。

这样的趋势，从土地市场上就可略见一斑。据海都房网统计，2010年10月到2011年10月，共出让约45宗地块，商住地块占比超过五成，不难看出商业地产的火热。

不单单是开发企业“情迷”商业地产，投资者们亦纷纷注资商业地产，新政加上通胀的压力，热钱汇聚商业地产。以商业地产“老大”万达为例，继金融街万达广场开业后，仓山万达广场的首期产品SOHO已连续销售三栋，均是当天售罄，创下良好业绩；宇洋地产推出纯商务写字楼项目宇洋中央金地，逆市热销；中央第五街开盘火爆，再次让商业项目受人瞩目；10月1日，泰禾城市广场五四北项目开盘，2小时一期售罄，随即加推，当日有七个亿的销量。一业内人士称，“购房者对商业地产的厚爱，也让开发企业看到了商机所在”。

与商业的火热相比，住宅的成交量可以用低迷来形容，除在限购刚出台的首月，住宅有反弹性的增加外，之后一直都在低位徘徊，尤其是今年7月以来持续下跌。数据显示，2011年6月10日到7月10日，为2182套，9月10到10月9日，整月成交为913套。

多了优惠，少了降价

低迷的成交量，让开发商绞尽脑汁，花招不断，开打“营销游击战”，当然，使用最频繁的，莫过于优惠牌。

“博饼、特价、一口价、低起价、团购、不限购、凤凰行动、邻里节、购房节、日进斗金、高尔夫、豪车、婚姻法、裸婚时代、7.8潘、国庆七天乐……”近一年来开发商们营销活动频频，各种各样时下最流行的词汇都被融入到开发商的营销之中，纷纷开展营销大战，拉拢人气。

当然，最值得一提的是，开发商们放缓房价涨幅，调低价格预期，加大促销力度，并持续不断。随着限购的加深，开发商们的优惠也来得更为“干脆”，直标价格，以往未见的价格及优惠屡屡见诸报端。天澜，直接打出“9787元/㎡起，抢占鼓楼闽江北岸一线江景房”的广告；名城国际，在报纸亦多次赤裸裸地直标价格；融侨·宜

家，宣称拥有一套只需“7.8潘”……据了解，一些开发商直接为相熟的合作方及内部员工、媒体人士等提供独家优惠，这种促销力度，大大高于往年。不仅于此，开发商的优惠还体现在买房赠送面积的实惠上，可以说，“几乎没有开发商不动价”。

事实上，限购一年，福州楼市真正降了没？购房者称，看上去很美。大多数的业内人士在接受记者采访时坦承，价格只是维稳，真正降价却有待时日。

“在经历了前两年的旺市，大多数的开发商赚得盆满钵满，资金宽裕，并不愿意在价格上大做文章。”一业内人士称，开发商的这些特价、一口价等促销手段多为试探性的，从某种程度上来看，目的一则完成销售任务，二则是为了借机把脉楼市，掌握购房者预期。